Марина Черненко: «Рынок недвижимости Юга не ожидает спада цен»

Фото: РБК Краснодар

— Первая половина текущего года подошла к концу. Какие предварительные итоги вы можете подвести? Как обстоит ситуация на рынке недвижимости Юга?

— Если в 2022 году все девелоперы наблюдали небольшой отток покупателей, то в 2023 мы столкнулись с отложенным спросом — соответственно, рынок подрос. В целом рынок недвижимости Юга России является одним из наиболее динамично развивающихся в стране. Поэтому есть все предпосылки считать, что и во втором полугодии мы увидим положительную динамику.

— Эксперты и власти говорят о затоваривании рынка. По вашим оценкам, грозит ли Краснодарскому краю переизбыток предложения?

— Тенденции, которые характерны для рынка всей страны, зачастую нехарактерны для Юга России. Если Краснодар больше похож на Ростов, то рынок сочинского или новороссийского побережья — абсолютно другая история, где спрос никогда не будет меньше, чем предложение. Что касается Краснодара, то сегодня заключается большое количество соглашений по развитию окологородских территорий, но в самом центре города таких локаций очень мало. Поэтому уровень предложения никогда не достигнет уровня существующего в этой локации спроса.

— Девелоперы и власть не раз обсуждали вопрос нехватки земли, особенно в крупных агломерациях Краснодара и Сочи. Как вы выбираете участки?

— Если мы говорим о городах на побережье, то там приоритет сегодня отдается курортному направлению. Территории, предназначенные для развития многоквартирного строительства представлены в меньшей степени. И возможны лишь механизмы комплексного развития, либо реновации. При этом инструмент реновации для нашего региона является чем-то новым, мы пока не опробовали его ни со стороны застройщиков, ни со стороны органов местного самоуправления. Однако перспективы у этого направления есть, так как жилой фонд устаревает, а новые дома строятся недостаточными темпами.

В Краснодаре инструменты комплексного развития территорий применяются уже давно. Здесь площадок чуть больше, но все они находятся на достаточном удалении от центра. В центре мог бы помочь механизм реновации, но пока он не получил на Юге достаточного развития.

— Где тогда искать точки роста? Куда идти девелоперам и куда идете вы?

— Ключевые застройщики сегодня смотрят на профильные направления, косвенно связанные с девелопментом. Например, курортная недвижимость и переориентация в этой сфере — строительство гостиниц, санаториев, переход к отельным операторам. Многие девелоперы пытаются развивать собственных отельных операторов и бренды. Это довольно интересная ниша. Не исключено, что сейчас у нас будут реализовывать совместные партнерские проекты. Например, по строительству медицинских учреждений, где у девелоперов есть сильные компетенции в области строительства, а у партнеров — в области здравоохранения.

— По вашим оценкам, с чем связан такой переход в соседствующие сферы? Отрасль недвижимости стала менее доходной и более сложной или есть другие причины?

— Мы давно наблюдаем изменение состава рынка недвижимости, это происходит с каждой итерацией ФЗ-214. Законодательство усложняется, укрупняется запрос, как следствие требования к застройщикам повышаются: к уровню собственного участия, компетенций, участию в законотворчестве. Абсолютно все застройщики не уйдут с рынка, но останутся самые сильные. Сейчас тот период, когда у тех, кто не боится работать в условиях неопределенности, есть перспективы выхода на новый виток развития, в том числе на федеральный уровень.

— В период кризиса 2022 года оказалось, что традиционные виды инвестирования, например, акции и валюта, стали ненадежными. Люди вернулись к недвижимости и золоту. Растет ли популярность инвестирования средств в недвижимость? Насколько долговременным будет этот тренд?

— Инвесторы всегда были в фокусе нашего внимания. Если мы говорим об оттоке интереса, то его точно нет. Приток сохраняется на том же уровне, на котором растет рынок недвижимости. Если мы говорим об отдельных кейсах, например, Сочи, то покупка недвижимости в этом городе может дать инвестору возможность заработать в четыре раза больше от суммы вложения. В других городах — Новороссийск, Анапа — немного меньше, но все равно намного больше уровня ставок по вкладам или иным инструментам.

На рынке финансовых услуг новый интересный инструмент — закрытый паевый инвестиционный фонд, подразумевающий вложение средств в недвижимость. В данном случае человек не напрямую является инвестором девелопера, но становится пайщиком инвестиционного фонда, который, в свою очередь, приобретает недвижимость и зарабатывает на этом.

— Вы сказали, что доля инвестиционных покупок остается стабильной в портфеле компании. Каков этот процент?

— Наш рынок неоднороден. Если мы говорим о побережье, то иногородних людей, которые не рассматривают покупку для проживания, порядка 70%. Только 10% — те, кто действительно планирует переезд на постоянное место жительства. Остальные предпочитают временное проживание на время курортного сезона, либо воспринимают эту недвижимость как источник дохода. Если ты отдыхаешь в своей квартире три месяца, то что ты планируешь делать остальные девять? Покупатель предполагает, что в это время жилье будет окупать затраты, которые он понес на ее приобретение.

Что касается Краснодара, то здесь 70-80% приходится на тех, кто покупает и рассматривает жилье для постоянного проживания. Доля инвесторов невелика, но она есть и варьируется в зависимости от «цикла» жизни девелоперского проекта. Активнее всего в жилые комплексы в Краснодаре инвестируют на старте проекта.

— Какова сейчас, по вашим оценкам, средняя цена квадратного метра в Краснодаре и Сочи?

— Это, наверное, все равно, что сказать, какова средняя ставка по вкладу. Есть разные вклады, различные категории жилья и программы приобретения. В Краснодаре в основном представлена недвижимость комфорт-класса, и в этом сегменте стоимость начинается от 110 тыс. руб., и зависит от степени готовности и наполнения. Сейчас много квартир с ремонтом, мебелью, техникой сдается под ключ. Исходя из этого будет варьироваться ценник.

В Сочи можно выделить более премиальный класс — бизнес и элит. Если мы говорим про варианты с оперативным управлением, то сюда добавляются еще и сервисы по управлению, содержанию и эксплуатации недвижимости. Ценник приближается к 500-600 тыс. руб., в некоторых проектах ценник доходит до 1,5 и 3 млн руб. за квадратный метр. По рынку побережья я бы не делала какой-то средний срез, потому что проектов на нем не так много, и они все достаточно эксклюзивные.

— Если говорить о темпах роста, можете ли вы сделать какой-то прогноз на 2024 год? Стоит ли приобретать жилье сейчас?

— Сфера недвижимости отличается от многих других. Одной из ее отличительных особенностей является долгий период подготовки. Каждый проект, прежде чем он будет выведен на рынок, проходит цикл продолжительностью от 2,5 лет и более. Поэтому, чтобы оценить будущие объемы строительства, нужно оценить ситуацию, в которой мы находились два года назад. В 2019-2020 годы, как мы помним, на рынок влияли законодательные изменения и пандемия. Соответственно, большинство девелоперов не торопились приобретать новые земельные участки и готовить проекты. Поэтому можно ожидать, что пул объектов на рынке в 2024 увеличится, но незначительно.

Думаю, существенное увеличение стоит ждать в 2025-2026 годы. Те, у кого есть ресурсы и перспективы для наращивания объемов строительства — пойдут на это увеличение. Кто готов выйти на федеральный уровень — будет выходить. Ожидать снижения стоимости квадратного метра в регионе в ближайшие годы не стоит.

— «Неометрия» является федеральным застройщиком. Компания работает в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Сочи и Новороссийске. Планируете ли вы выход в новые регионы? Какой пул проектов намерены выпустить на рынок в ближайшее время?

— Мы точно будем расширять города присутствия. В этом месяце у нас как раз стартуют два новых проекта в Сочи. Также рассматриваем для себя новые площадки. Высокая степень готовности проектов в Республике Крым.

Не могу сказать, что мы смотрим на конкретный регион. В первую очередь мы опираемся на рынок. Если видим, что где-то есть потенциал, будь то Калининград или Владивосток, то такой рынок нам интересен. Однозначно смотрим в сторону Москвы, есть огромное желание присутствовать в этом регионе.

— Застройщики считают, что одним из главных вызовов 2023 года станет стимулирование спроса. В июле ЦБ поднял ставку, за этим поползли ставки на ипотечные продукты. Ощутили ли вы падение спроса в своей работе?

— Благодаря льготной ипотеке мы получили другой портрет покупателей. Мы получили другой портрет клиента и были этим довольны. Не могу сказать, что сейчас кардинально изменится ситуация и мы получим нового клиента. Те, кто вовремя уловил тенденцию или наращивал портфель разных программ, в том числе индивидуальных от самого девелопера, не почувствовали оттока.

Сегодня появляются новые продукты, которые также могут быть интересны. Мы видим субсидированные ставки по ипотеке от каждого застройщика по партнерским соглашениям с банками. Есть различные программы по строительству готового жилья с ремонтом, техникой, мебелью под ключ. На мой взгляд, какой-то существенной проблемы в этом направлении нет, достаточно внимательно относиться к клиентам и не делать фокус на какое-то одно предложение.

— Какой прогноз по спросу на Юге вы можете сделать на 2023 год?

— Я не думаю, что стоит ожидать падения спроса. Мы видим, что рынок растет, во втором полугодии 2023 это будет особенно заметно. Также не стоит забывать про жилищные сертификаты, которые выдаются жителям новых регионов России. Чаще всего они отдают предпочтение Ростовской области и Краснодарскому краю.

Сегодня на федеральном уровне мы видим тренд на укрепление семьи и увеличение рождаемости, что также позитивно влияет на рынок. Семьи с детьми — одна из основных категорий клиентов, на которые ориентируется «Неометрии» при реализации своих проектов. Никуда не исчезнет и интерес со стороны инвесторов, которые сейчас рассматривают недвижимость на Юге как один из наиболее привлекательных видов вложения средств. Поэтому, вероятнее всего, спрос на рынке Юга России будет только увеличиваться.