В России складской сегмент последние пять лет демонстрировал высокие темпы роста: бизнес испытывал большую потребность в качественных площадях. Именно этот вид коммерческой недвижимости демонстрировал значительные инвестиции, свидетельствуют данные Nikoliers.

Но столичные регионы и центральная часть страны уже близки к насыщению. Доля регионов же стабильно растет. Так, по итогам 2025 года 60% ввода пришлось именно на провинцию, подвели итоги аналитики Nikoliers.

В ближайшем будущем СКФО, пока занимающий незначительную долю в общей структуре, может продемонстрировать опережающую динамику. На это повлияют как изначально низкая обеспеченность складами, так и реализация экономического потенциала регионов, которая включает в себя рост АПК, промышленности и экспорта.

Дефицитное предложение

Совокупный объем ввода качественных складских площадей в Южном и Северо-Кавказском федеральных округах по итогам 2021–2025 годов достиг почти 2 млн кв. м. При этом рынки обоих округов по-прежнему испытывают дефицит предложения, рассказал РБК Краснодар партнер NF Grou Константин Фомиченко.

В период с 2021 по 2025 год в Южном федеральном округе (ЮФО) было введено в эксплуатацию более 1,8 млн кв. м качественной складской недвижимости. Минимальный объем ввода зафиксирован в 2024 году (235 тыс. кв. м), тогда как пик пришелся на 2025 год (557 тыс. кв. м).

В Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО) за аналогичный пятилетний период объем ввода оказался существенно скромнее — 188 тыс. кв. м. Наибольший прирост здесь был отмечен в 2024 году, когда было сдано 102 тыс. кв. м.

Абсолютным лидером по вводу складов на Юге стал Краснодарский край, где за пять лет построили 1 млн тыс. кв. м. На втором месте находится Ростовская область с показателем 477 тыс. кв. м. В СКФО основным центром складского строительства выступает Ставропольский край, на который пришлось 182 тыс. кв. м из общего объема.

Ключевым драйвером роста в макрорегионе Константин Фомиченко называет расширение географии присутствия крупных компаний онлайн-ритейла, а также потребность в увеличении площадей для хранения продукции у федеральных сетей розничной торговли. Эта активность подтверждается структурой сделок: за прошедшие пять лет в ЮФО на онлайн-ретейл пришлось 58% от общего объема аренды и продажи складских помещений, а в СКФО — 81%. Доля розничной торговли составила 32% и 19% соответственно.

Несмотря на ввод новых объектов, рынки округов остаются ненасыщенными. Уровень обеспеченности качественными складами по итогам 2025 года в ЮФО составил 0,03 кв. м на человека, в СКФО — 0,22 кв. м. Оба показателя значительно уступают среднероссийскому уровню (0,39 кв. м на человека), что свидетельствует о сохранении дефицита, сделали вывод в NF Group.

Будущие рекорды

По прогнозам партнера NF Group Константина Фомиченко, 2026 год может стать рекордным по объемам ввода. Ожидается, что в ЮФО будет построено порядка 900 тыс. кв. м складских площадей.

В СКФО прогнозируемый объем ввода составит 130 тыс. кв. м. Ключевым событием для округа станет ввод в эксплуатацию крупнейшего складского объекта в его истории — распределительного центра компании Ozon в Махачкале. Площадь нового комплекса составит 125 тыс. кв. м, что позволит увеличить общее предложение в СКФО до 400 тыс. кв. м.

Наиболее привлекательными для инвестиций регионами, по мнению эксперта NF Group, останутся Краснодарский край и Ростовская область в ЮФО, а также Ставропольский край в СКФО, что подтверждается наибольшими объемами предложения и количеством заключенных сделок в этих субъектах.

Фокус внимания компаний смещается от центра к периферии, рассказывал РЖД-партнер, генеральный директор компании «Вектор Проект» Антон Баксараев. Растет интерес девелоперов не только к недорогим территориям в Московской области, но и к остальным локациям. Особую стратегическую значимость приобретают узлы на южном направлении (Астрахань, Ростов-на-Дону), оказавшиеся в фокусе нового торгового коридора через Каспий. За ними потянется развитие и других регионов округа.

Ритейл как фактор роста

Последние несколько лет одним из существенных драйверов остается сегмент онлайн-ретейла. В частности, объединенная компания Wildberries & Russ (РВБ) рассматривает Южный и Северо-Кавказский федеральные округа как стратегически значимые регионы для развития своей логистической инфраструктуры, сообщили в пресс-службе компании. В условиях сохраняющегося дефицита качественных складских площадей в макрорегионе компания рассматривает возможности наращивания присутствия как за счет строительства, так и через аренду объектов.

В пресс-службе РВБ отметили, что важность южного направления определяется не только ростом числа активных селлеров и бизнес-сообщества, но и ключевым географическим положением округов для выстраивания надежных логистических цепочек.

В ЮФО уже работают несколько собственных логистических комплексов, в том числе в Краснодарском и Ставропольском краях. В 2025 году к ним добавились новые центры в Воронеже и Волгограде. Помимо этого, для обеспечения бесперебойности доставки в округе функционируют 9 сортировочных центров, а в СКФО — еще 5.

В РВБ подчеркивают, что компания постоянно анализирует спрос на логистические площади и готова оперативно расширять инфраструктуру.

«При росте потребностей принимаются решения как о расширении существующих центров, так и об аренде новых объектов, чтобы поддерживать высокую эффективность и надежность логистических процессов», — заявили в пресс-службе.

Идут в округ и другие ритейлеры. В ноябре 2025 года в Дагестане открылась первая очередь логистического центра Ozon, сообщила пресс-служба компании. Объект расположен на территории международного транспортного коридора «Север — Юг» в Кумторкалинском районе республики. Общий объем инвестиций в проект, который станет самым крупным для компании в Северо-Кавказском федеральном округе, превысил 14 млрд руб.

На первом этапе заработал корпус площадью 55 тыс. кв. м. Он способен обрабатывать до 180 тыс. заказов в сутки и единовременно хранить около 10 млн товаров. После выхода на полную мощность общая площадь комплекса увеличится до 125 тыс. кв. м за счет зоны для крупногабаритных товаров. Проектная мощность центра позволит хранить до 30 млн позиций и обрабатывать до 900 тыс. заказов в сутки.

Генеральный директор, руководитель «Адамант логистика» Светлана Плехова отмечает, что в Северной Осетии на границе с Грузией планируется построить логистический центр. Также сохраняется запрос и в Ростовской области: эта территория — логистический хаб, получивший огромные возможности и потенциал после присоединения новых территорий.

В перспективе рост ритейла будет обеспечиваться развитием туризма в ЮФО и СКФО: увеличение турпотока ожидается на фоне появления таких крупных туристических проектов, как Каспийский кластер, Новая Анапа и другие. А это гарантирует потребность в дальнейшем развитии логистики.

Экономические перспективы ЮФО

Дополнительный толчок развитию округа дадут инвестиционные проекты в других сферах экономики, их эффект будет более долгосрочным, чем в случае с онлайн-ритейлом. В частности, речь идет о туризме, сегменте АПК и промышленности. Согласно Стратегии социально-экономического развития СКФО до 2030 года, именно эти отрасли сыграют решающую роль и приведут к качественному скачку в развитии складского хозяйства.

Но пока данные свидетельствуют о том, что сегмент не сильно развит даже по сравнению с соседним ЮФО: по данным статистики Росстата, в Краснодарском крае и Ростовской области, задействованных в экспортно-импортных процессах, вид деятельности «транспортировка и хранение» формирует до 13,4% внутреннего регионального продукта. Например, на Кубани он входит в топ-3 основные отрасли, формирующие доход. На Дону доля ниже, но остается значительной. На Кавказе же ни в одном регионе хранение и транспорт не входят в топ-5 по доле и вносят не самый большой вклад в экономику субъектов федерации.

Несмотря на ряд инвестиционных проектов, пока что складской комплекс СКФО характеризуется высокой степенью износа и дефицитом современных качественных площадей. Но, как неоднократно отмечали в Минэкономразвитии, округ обладает большими транзитными возможностями.

Географическое положение СКФО делает его естественными воротами для торговли с Закавказьем, странами Ближнего Востока и Азии через порты Каспийского бассейна. Однако этот потенциал сегодня упирается в «узкое горлышко» инфраструктуры: отсутствие современных мультимодальных логистических центров не позволяет эффективно консолидировать, хранить и перерабатывать грузопотоки, следует из Стратегии социально-экономического развития СКФО до 2030 года.

Долгий путь к ТРК «Север — Юг»

Одна из сложнейших задач, поставленных федеральными властями, которая станет одним из ключевых факторов развития складского сегмента и логистики, — это повышение глобальной конкурентоспособности российских международных маршрутов.

В частности, осенью 2025 года председатель правительства РФ Михаил Мишустин отмечал, что по Азово-Черноморскому и Восточному направлениям, а также коридору «Север — Юг» поставлена задача нарастить грузовые перевозки за следующие пять лет в полтора раза к уровню 2021 года.

Одним из важных этапов развития логистических сервисов по международному пути стала отправка первого контейнерного поезда «РЖД Логистики» в новый мультимодальный хаб Априн в Иране, стало известно на «Транспортной неделе» в конце 2025 года.

«Перевозка в Априн стала логичным продолжением системной работы по созданию и продвижению комплексных логистических решений в рамках коридора «Север — Юг». «РЖД Логистика» активно развивает его восточное направление, проходящее через территорию Казахстана и Туркменистана, что обеспечивает прямое железнодорожное сообщение с Ираном», — прокомментировали в компании.

А в ноябре впервые за долгие годы отправили поезд с российским зерном в Армению. Он прошел через Азербайджан за рекордные сроки. По оценкам первого замгендиректора РЖД Сергея Павлова, маршрут показал эффективность по скорости и стоимости, оказавшись выгоднее автомобильных перевозок.

В декабре 2025 года было подписан новый меморандум о взаимопонимании по западной ветви Международного транспортного коридора «Север — Юг» между руководителями железнодорожных компаний России, Азербайджана и Ирана.

Заместитель генерального директора АНО «Международные транспортные коридоры» Сергей Сабуров отметил, что основное отличие МТК «Север-Юг» от конкурентов — более длинное сухопутное плечо и более короткое морское. Это значит, что сроки доставки ниже, а стоимость выше из-за сухопутной части.

По его словам, точкой экономического роста может стать создание мультимодального оператора, в котором примут участие все страны. Правильная организация процесса смогла бы сократить сроки доставки по маршруту Москва — порты Персидского залива с нынешнего месяца до 4–5 дней. Это существенно увеличило бы конкурентоспособность, снизило цены и дало толчок развитию направления.