Русская Ривьера 2: станет ли рынок недвижимости Крыма конкурентом Кубани

Эксперты уже на протяжении ряда месяцев отмечают переток спроса из Краснодарского края на черноморское побережье Крыма.

В частности, за последний год стоимость «квадрата» увеличилась во всех городах черноморского побережья России в среднем на 18% в новостройках, на 10% — на вторичном рынке. Во многом такая статистика сложилась именно благодаря курортным локациям полуострова, рассказала ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская.

Исключением стала Анапа: там из-за разлива мазута рост цен приостановился и на первичном рынке, где стоимость упала на 1%, и на вторичном, где цены не изменились.

«В 2025 году фиксируется переток спроса из Краснодарского края, репутация которого пострадала после широкого освещения экологической катастрофы, в города Крымского полуострова. Продажи в Крыму и Севастополе в январе–октябре 2025 года просели лишь на 9% относительно января–октября 2024 года. Для сравнения, в Краснодарском крае снижение на 26%», — отмечает эксперт.

Подтверждают тенденцию и другие аналитики. За последние годы динамика цен в Крыму как минимум не отставала от таковой в Краснодарском крае — за 5 лет средняя стоимость квадратного метра квартир на первичном рынке выросла в среднем на 40–45% до 204,5 тыс. руб., в то время как на вторичном рынке — на уровне 35–40% до 172,7 тыс. руб., отметил ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

Когда возобновят авиасообщение с Крымом, цена квадратного метра на полуострове обгонит другие регионы РФ, прогнозирует Валерий Шумеев, член Национального совета Российской Гильдии риелторов (г. Ялта). По его словам, это очень перспективная территория, которая активно развивается благодаря вложениям государства и частных инвесторов.

Пока что драйверами роста в Крыму остаются курортная Алушта и южный берег Крыма — Ялта. Эти локации показывают стабильную положительную динамику, несмотря на сложности логистики, близость СВО, санкции и другие факторы, отмечает Шумеев.

В настоящее время, по данным РГР, в Ялте цена 1 кв. м квартир и апартаментов варьирует от 180 тыс. руб. до 564 тыс. руб. (премиум сегмент — 1–1.2 млн руб.), в Алуште — от 247 тыс. руб. до 406 тыс. руб. (премиум сегмент — до 1 млн руб.), в Судаке — от 186 тыс. руб. до 470 тыс. руб., Евпатория/Саки — от 167 тыс. руб. до 400 тыс. руб.

Темпы строительства в Крыму стабильно увеличиваются на протяжении последних лет. Значительный скачок был зафиксирован в 2024 году: за год было сдано 435 тыс. кв. м жилой и апартаментной недвижимости, сообщало консалтинговое агентство Macon. В сравнении с 2023 годом показатель увеличился на 43%. Притом ключевую роль в приросте объема ввода сыграли апартаменты: на них пришлось около четверти сданного объема.

Если говорить об исключительно жилой недвижимости, тут также можно наблюдать рост. По данным ЕИСЖС, последний значительный рост по вводу жилья был зафиксирован в 2023 году — тогда на полуострове ввод многоквартирного жилья вырос на 42% до 316 тыс. кв. м. Домов сдали 904 тыс. кв. м.

В 2025 году темпы замедлились, так как экономическая ситуация и высокая ключевая ставка привели к переносу ряда проектов, снижению объемов ввода и замедлению сегмента. По прогнозам Минстроя РФ, наибольшая просадка придется на 2026–2027 гг.

Если же сравнивать текущие показатели, пока что объемы рынка Крыма существенно отстают от таковых Краснодарского края. На Кубани работает 106 застройщиков. По данным на ноябрь 2025 года, было выдано 288 разрешений на строительство с общим объемом застройки в 8 млн кв. м. Притом львиная доля приходится на Краснодар — более 5,6 млн.

В курортных городах объемы текущей застройки значительно ниже. Больше всего строят в Новороссийске (876 тыс. кв. м), Анапе (603 тыс. кв. м) и Сочи (461 тыс. кв. м).

В Крыму на аналогичный период времени работало 100 застройщиков, было выдано 142 разрешения на строительство с объемом недвижимости в 2,1 млн кв. м. Иная ситуация и с распределением застройки по городам. Так же, как и в Краснодарском крае, лидирует региональная столица, но не с таким отрывом — на Симферополь приходится 388 тыс. кв. м. Следом идет Ялта (359 тыс. кв. м), Мирное (352 тыс. кв. м), Евпатория (264 тыс. кв. м), Алушта (224 тыс. кв. м) и Феодосия (168 тыс. кв. м).

«В топе по объему предложения на первичном рынке в Крыму сейчас Ялта — около 3,5 тыс. квартир и апартаментов, Евпатория и Симферополь — по 1,4 тыс. вариантов, Севастополь — 1,2 тыс. объектов, Алушта — 1,1 тыс. объектов. Фактически объем предложения высок в наиболее известных и популярных курортных и административных центрах Крыма, они имеют больший поток туристов и перспективы развития всей инфраструктуры. На строительные рынки этих населенных пунктов обращают внимание все больше системных крупных игроков, которые готовы инвестировать в развитие территорий», — подтверждает статистику Александр Иванов.

Крым остается очень интересной локацией для всех крупных игроков девелоперского рынка, отмечает Елена Бобровская. Туда выходит все больше компаний как резидентства Краснодарского края, так и федерального уровня. В частности, сыграл роль запуск полноценной работы крупных банков — это упростило реализацию проектов застройщиками и существенно повысило доступность ипотечных программ.

Интерес к покупке недвижимости в Крыму пока что волнообразный, и на него очень сильно влияют геополитическая ситуация и информационный фон. Это сдерживает рост стоимости квадратного метра, считает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.

«Потенциал достаточно высок. Он связан как с перспективами дальнейшего развития туристического направления и инфраструктуры, так и с постепенным снижением влияния геополитического фактора. Из-за этого сейчас и растет инвестиционный интерес к квартирам и земельным участкам в наиболее популярных локациях», — отмечает Иванов.

Помимо внешних факторов, на развитие территорий регионов будут влиять качество генерального планирования, объемы строительства, инвестиции в инфраструктурные проекты и общее развитие экономик субъектов федерации.

«Акцент покупателей смещается в сторону выбора концепции, поэтому побеждать в этой конкуренции за покупателя будут те локации, где строится жилье и инфраструктура, отвечающая запросам конечного потребителя. Цены на крымскую недвижимость сейчас находятся под прессингом геополитической напряженности, и, как только этот фактор будет нивелирован, цены перейдут к более активному росту», — отмечает Иванов.

Крым интересен застройщикам, так как спрос на курорт растет, а рынок пока не перегрет, считает Тимур Власенко, советник Главы Республики Крым и бенефициар группы компаний «СДК».

«Крым — это огромный пласт территории и большой потенциал по программам развития. Основная застройка комплексная и крупномасштабная. То есть, если рассматривать крымские проекты, это 30–50–100 га территорий с инфраструктурой. В Краснодарском крае, например, это зачастую точечная застройка в прибрежных регионах. Также есть немалое количество неосвоенной территории на западном побережье Крыма, которое имеет потенциал круглогодичной работы», — комментирует он.

Большие перспективы есть на южном побережье и западе полуострова, будущих курортах Азовского моря, Чокракского озера (близ г. Керчи). Наличие грязей, ориентир на рекреационный туризм и восстановление здоровья, уникальный климат, различные климатические зоны создают прекрасные условия для развития комплексных туристических проектов, а также сопутствующей жилой инфраструктуры.

Помимо этого, в Крыму активно развиваются другие сферы экономики, которые потянут за собой рост потребительского рынка, считает Валерий Шумеев. В регионе реализуются федеральные и частные программы по развитию территорий и курортного побережья. В частности, построена трасса «Таврида», в процессе завершения скоростной обход вокруг Симферополя, Алушты по направлению в Ялту, что сократит путь от Крымского моста на южный берег Крыма в два раза.

«Реконструируется много объектов социального значения, благоустраиваются парки, скверы, дворы, улицы, набережные, планируется строительство игорной зоны в границах Ялты за 3 млрд руб., горного парка на Ай-Петри за 6,5 млрд руб., реализуется яхтенная марина в Балаклаве за 9,5 млрд руб. и т. д. Можно перечислять долго. Поэтому Крым составит конкуренцию Краснодарскому краю не только на рынке курортной недвижимости, но и в целом», — прокомментировал эксперт.

Проблемы с логистикой в виде закрытого аэропорта, геополитическая ситуация и вопросы безопасности пока что остаются основными сдерживающими факторами, которые влияют на привлекательность Крыма, отмечает Елена Бобровская.

Помимо этого, на интерес к недвижимости влияет сворачивание практики удаленной работы. Этот феномен позволил Кубани существенно нарастить объемы сделок и увеличить стоимость жилья в начале 2020-х, когда на фоне пандемийных ограничений спрос на переезд к морю резко вырос.

Также пока что продолжают оказывать влияние и общие для всего рынка факторы — в частности, уровень ключевой ставки, ставший практически заградительным для рыночной ипотеки, а также сокращение числа льготных программ.

Помимо этого, и у Крыма, и у Краснодарского края есть важный ограничитель, связанный с географическими особенностями побережья, — объемы строительства сильно ограничены доступными земельными участками. Поэтому переизбытка предложения, скорее всего, в долгосрочной перспективе не ожидается, отмечает Александр Иванов. Аналогичное мнение высказал также Валерий Шумеев.

«В прибрежной зоне земельных участков, на которых возможно строительство жилых и курортных комплексов, ограниченное количество, с каждым месяцем их становится меньше и меньше. Новые участки не появляются, так как земля — ценный ресурс, ее застраивают, и больше территорий не становится. Отсюда и ценообразование, о котором мы говорили вначале. Ведь реализация проекта — это сложный процесс от выбора и покупки земельного участка, проекта и согласований до проведения коммуникаций, множества работ по подготовке и строительству, наружной отделке комплекса и благоустройства, введению в эксплуатацию и запуска», — отмечает член РГР.

Поэтому в ближайшее время на курортах черноморского побережья избытка предложения не будет, а значит, и стоимость вряд ли существенно упадет. Уникальные климатические характеристики делают территории привлекательными для инвесторов: альтернатив с теплым морем, хорошей погодой, длинным летом на территории страны мало.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Краснодар. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен