Российский строительный комплекс проходит проверку на прочность: большинство игроков рынка остаются финансово устойчивыми, однако уровень долговой нагрузки части из них продолжает расти, а дорогие кредиты снижают маржинальность бизнеса. Аналитики и эксперты считают, что в текущей ситуации существуют риски заморозки проектов, объявления дефолтов по некоторым из них, а также смены контроля над объектами. Меняется и структура рынка: высоко закредитованные игроки сворачивают деятельность, а устойчивые федеральные и региональные девелоперы укрепляют свои позиции, рассказали РБК Краснодар эксперты и аналитики.

Сигналы бизнеса

Одна из главных задач строительной отрасли на 2026 год — сохранение финансовой устойчивости девелоперов. Об этом во второй половине 2025 года заявляли представители федеральных властей. Осенью прошлого года профильный вице-премьер Марат Хуснуллин оценивал положение в строительной отрасли как устойчивое, однако уже в конце года он назвал снижение рисков банкротства застройщиков в числе вызовов на 2026 год. Среди других приоритетов он также отметил завершение начатых проектов и увеличение градостроительного потенциала.

Одним из самых громких и тревожных сигналов о состоянии строительного рынка стало обращение в начале года крупнейшего застройщика России по объемам текущего строительства «Самолет» [компания развивала проект в Ростове-на-Дону, в марте 2026 года стало известно о его продаже — прим. ред. РБК Краснодар] к правительству страны с просьбой предоставить льготный кредит в размере 50 млрд руб. Тогда это в компании объяснили попыткой оптимизировать финансирование бизнеса в рамках жесткой денежно-кредитной политики, что «является нормальной рыночной практикой для многих системообразующих отраслей». По мнению замглавы «Дом.РФ» Максима Грицкевича, текущие проблемы «Самолета» связаны с неправильными ожиданиями компании по поводу развития ситуации на рынке жилья несколькими годами ранее.

Подкомиссия Минфина пришла к выводу об отсутствии критических проблем у ГК «Самолет», рекомендовав продолжить работу с банками и принять необходимые меры по поддержанию финансовой стабильности.

Ситуацию с девелопером «Самолет» нельзя назвать репрезентативной для всей отрасли, комментировал Минстрой РФ. Опрошенные редакцией застройщики и эксперты разошлись в оценке того, как прецедент группы компаний отразится на региональном строительном рынке. Так, эксперт рынка недвижимости Денис Сериков предположил, что напрямую публичное обращение крупной компании за господдержкой никак не повлияет на местных девелоперов, однако может спровоцировать эффект «домино» и стать триггером для аналогичных запросов со стороны других компаний с меньшими ресурсами. Коммерческий директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Сергей Абузяров, напротив, считает маловероятным такой эффект.

Крупные застройщики юга России, среди которых ГК «БЭЛ Девелопмент», «Точно» и «ЮгСтройИнвест» заявили, что не планируют обращаться за государственной поддержкой. Владелец «Точно» Николай Амосов прокомментировал, что «помощи просить не стесняемся, но необходимости в этом для компании пока нет и, надеюсь, не будет».

Стоят на ногах

Большинство крупных застройщиков и отрасль в целом устойчивы, есть лишь точечные проблемы, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 13 февраля. Она отметила, что проблемы, которые возникают у отдельных застройщиков, не имеют системного характера и связаны в основном с долгами, накопленными в предыдущие периоды, а не с текущим развитием отрасли. Рынок жилья демонстрирует стабильность: продажи растут как в стоимостном выражении (более чем на 10–11%), так и по объему (около 1%), указывала Набиуллина.

Финансовое состояние крупных российских девелоперов, включая компании Юга России, в целом остается удовлетворительным, однако различия между игроками усиливаются, сказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

«У лидеров рынка долговая нагрузка остается управляемой благодаря масштабам продаж и доступу к банковскому финансированию. При этом ряд региональных компаний испытывает повышенную чувствительность к уровню ставок и замедлению спроса, поскольку темпы продаж в последние годы отстают от темпов накопления обязательств», — считает Антон Глушков.

К росту долговой нагрузки девелоперов приводит падение спроса и, как следствие, снижение темпов наполнения эскроу-счетов по сравнению с выборкой проектного финансирования, предупредил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Многие девелоперы на протяжении последних лет демонстрировали рекордные для себя финансовые результаты на фоне действия безадресной льготной ипотеки.

«Многим застройщикам удалось накопить определенный запас прочности. Однако стабильным финансовым профилем в большинстве своем обладают застройщики, которые придерживаются органического роста на протяжении последних лет и не поддались соблазну стремительного увеличения масштабов бизнеса на фоне благоприятной рыночной конъюнктуры в период действия безадресной льготной ипотеки», — сказал Сергиенко.

В консалтинговой компании Macon не видят большого количества опасных «звоночков» для рынка недвижимости, сообщил Илья Володько. По его оценке, девелоперы финансово стабильны.

«Если запускаются новые проекты, значит, бизнес не оценивает ситуацию как особо катастрофическую. Нет ощущения, что в отрасли есть системные проблемы и кризисы», — поделился Илья Володько. Для сравнения эксперт привел кризис 2008 года, который был гораздо более сложным для строительных компаний в сравнении с текущей ситуацией середины 2020-х годов.

Сдерживать обещания становится труднее

Несмотря на то что ситуация в отрасли остается контролируемой, девелоперские компании стали чаще сдвигать сроки ввода жилья. С 2026 года перестал действовать мораторий на штрафы и пени для застройщиков за просрочку сдачи жилья, а также качество отделки. Отмена улучшит дисциплину девелоперов и повысит защищенность дольщиков, писала «РБК Недвижимость» со ссылкой на экспертов. Но возросшая финансовая нагрузка на застройщиков может привести к повышению цен на жилье и возможному банкротству части игроков, предупреждали аналитики. В ноябре 2025 года Марат Хуснуллин оценил долг застройщиков перед дольщиками в 100 млрд руб.

Доля многоквартирного жилья, введенного в эксплуатацию с задержкой срока сдачи, по всей России в среднем выросла за год на 5,3 п. п. — с 29,7% в 2024 году до 35% в 2025 году. Примерно две трети объема (65%) было введено без задержек, обратили внимание в ЕРЗ.РФ.

Так, 50,8% объема жилья в 2025 году было введено в эксплуатацию досрочно (против 57,6% в 2024 году). Еще 14,2% пришлось на жилье, сданное своевременно, строго в запланированные сроки. За год эта доля выросла на 1,5 п. п. (с 12,7% в 2024 году).

К февралю 2026 года каждый восьмой квадратный метр жилья, который возводят пять крупнейших девелоперов России, строится с нарушением графика, сообщали «Известия». Это почти 2 млн кв. м жилья, что в четыре раза больше, чем в начале 2025-го. Из крупных компаний чаще всего задерживают проекты группы «Самолет» и «Эталон» — у них нарушены сроки почти по каждому четвертому метру. У ПИК и «ТОЧНО» уровень задержек ниже 10%.

Игроки с меньшими объемами строительства срывают сроки чаще, отмечало издание. Например, у группы компаний Приморского края «Эскадра» нарушены графики по половине строящихся метров. У МСК из Ростовской области — почти по 45%, у «Метрикс Development» из Краснодарского края — по 41%. А у петербургской Seven Suns Development и московской УЭЗ и вовсе опаздывает каждый строящийся метр.

Среди причин срыва сроков были выделены системные факторы: нестабильные цены на стройматериалы, высокая стоимость кредитов (за последние годы заимствования подорожали более чем вдвое) и острый дефицит кадров. Застройщикам приходится жестко работать с себестоимостью, ограничивать количество подрядчиков и сокращать фонд оплаты труда, заложенный на переработки.

Больше четверти портфеля с переносами у отдельного игрока — это уже не «фон», а сигнал концентрации риска, отмечал основатель консалтинговой компании в сфере недвижимости Youkon Константин Конов. При высокой доле проблемных объектов любой внешний шок — будь то очередное ужесточение денежно-кредитной политики (удорожание проектного финансирования), падение спроса со стороны покупателей или сбои у подрядчиков — способен резко ухудшить финансовое положение компании и привести к кассовым разрывам. Это особенно чувствительно для отрасли, если проблемы начинаются у крупных игроков из топ-20, считает Конов.

Пять основных рисков

Риски финансовой устойчивости застройщиков и рынка жилья в 2026 году создают несколько основных факторов, считают аналитики «Дом.РФ».

Первый риск — затяжной период жесткой денежно-кредитной политики

На фоне жесткой денежно-кредитной политики доля кредитов по более высоким ставкам (свыше 16%), предоставленных застройщикам в рамках проектного финансирования, выросла до 21% по состоянию на февраль.

Второй риск — замедление выдачи ипотечных кредитов из-за ужесточения по госпрограммам

Аналитики прогнозируют снижение спроса на ипотеку в первом полугодии 2026 года по сравнению со вторым полугодием 2025 года. Помимо фактора сезонности, на это повлияют изменения по льготным программам — ужесточение по семейной ипотеке, исчерпание ажиотажного спроса и снижение уровня возмещения банкам до базовых значений, пояснили в «Дом.РФ».

Третий риск — замедление наполнения счетов эскроу

Замедление пополнения эскроу-счетов будет происходить не только из-за снижения спроса, но и за счет роста числа расторжений договоров долевого участия (ДДУ), считают в институте жилищного развития. По данным аналитиков, в 2025 году расторгнуто 14,2 тыс. договоров на 155 млрд руб., что соответствует 3% продаж. И в абсолютных, и в относительных показателях расторжения договоров долевого участия (ДДУ) в 2025 году достигли максимума за пять последних лет. Для сравнения, в 2024 году были расторгнуты ДДУ на 91 млрд руб. (или 1,9% от всех совершенных за этот год продаж в новостройках).

«Возможно, начинает проявляться негативный эффект от предоставления рассрочек и ипотеки по высоким ставкам. Доля ипотеки с просроченной задолженностью 90+ дней выросла до 1,2%», — указали эксперты.

Четвертый риск — дисбаланс спроса

В институте жилищного развития указывают, что в 2026 году сохраняются риски недостаточного спроса в 23% проектов в трети регионов. Усугубление дисбаланса не произойдет только при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики.

Пятый риск — дефолты по отдельным проектам и консолидация рынка

О рисках, связанных со сменой контроля над проектами, предупредили президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков и руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Девелоперы сталкиваются со снижением маржинальности проектов на фоне роста себестоимости и дефицита квалифицированных кадров, указал Глушков.

В этих условиях возрастает риск заморозки части проектов, особенно находящихся на ранних стадиях, из-за ограниченного доступа к проектному финансированию и осторожной позиции банков, указал он.

«Ключевой тенденцией рынка становится консолидация. Высоко закредитованные игроки вынуждены сворачивать активность, тогда как крупные федеральные и устойчивые региональные девелоперы укрепляют свои позиции», — считает Сергей Глушков.

По части проектов могут быть объявлены дефолты, допустил руководитель Единого ресурса застройщиков РФ (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик, из-за падающего спроса и достаточно низких темпов продаж.

Роль государства и банков в девелопменте значительно выросла в последние годы, считает партнер NF Group Марина Малахатько.

«Об этом свидетельствуют масштабные сделки с участием таких государственных структур, как РЖД и Банк России, приобретавших значительные объемы корпоративных объектов. Кроме того, крупнейшие финансовые институты с государственным участием, включая Сбер и ВТБ, активно развивают девелоперские направления, что отражает расширение роли государства в реализации и управлении крупными инвестиционно-строительными проектами. На этом фоне продолжается консолидация бизнеса и укрепляется влияние государственных игроков на рыночную конъюнктуру», — считает эксперт.

Ключи управления рисками

Ключевыми условиями сохранения устойчивости девелоперов становятся финансовая дисциплина, снижение долговой нагрузки, адаптация продуктовых решений под реальный платежеспособный спрос и отказ от агрессивной земельной экспансии, считает Антон Глушков.

Основной задачей для застройщиков в ближайшей перспективе будет не только поддержание финансовой устойчивости, но и сохранение ликвидности в период действия процентных ставок, считает Дмитрий Сергиенко. Дополнительным фактором спроса в среднесрочной перспективе может выступать сформировавшийся у населения высокий объем накоплений благодаря высоким ставкам в экономике, часть из которых может быть направлена на рынок недвижимости при снижении ключевой ставки, сказал он.

В среднесрочной перспективе особого внимания будут заслуживать трансформации, связанные с внедрением технологий искусственного интеллекта и автоматизации, считает партнер NF Group Марина Малахатько.

«На фоне сокращения численности трудоспособного населения данные технологические решения будут играть все более значимую роль, трансформируя как строительные процессы, так и модели эксплуатации и управления объектами недвижимости», — пояснила Марина Малахатько.

Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен