В поисках альтернативы: застройщики ЮФО о замене околонулевой ипотеки

Фото: РБК Краснодар

Банк России ограничивает ипотечное кредитование с субсидируемой застройщиками экстремально низкой ставкой с 1 июня. Эксперты считают, что это приведет к сокращению объемов продаж в новостройках Юга России и к перетоку ипотечных сделок на вторичный рынок. Девелоперы разработали и уже внедряют альтернативные механизмы поддержания спроса на новостройки, рассказали РБК Краснодар участники рынка и эксперты.

Девелоперы начали активно применять ипотеку с околонулевой ставкой с середины 2022 года, когда при возросших ценах значительно снизился спрос на квартиры в новостройках, чтобы привлечь новых клиентов.

«Это была вынужденная мера с целью стимулировать спрос. При этом, конечно, повышалась стоимость квадратного метра, которую и оплачивал покупатель, причем оплачивал более продолжительное время — за последние три года средняя длительность ипотечного кредита выросла на 7-8 лет. Но клиент был к этому готов, потому что при минимальной ставке сокращался ежемесячный платеж по кредиту», — считает Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON.

Это подтверждает руководитель группы по развитию ипотеки федерального девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева: «Данный вид ипотеки интересен для покупателя тем, что предоставляет возможность максимально снизить размер ежемесячного платежа, сделав его наиболее комфортным и наименее ощутимым для бюджета. Поэтому большинство клиентов стремится получить ипотеку под минимальный процент, тем самым зафиксировав для себя самый низкий платеж на весь период ипотеки. Безусловно, с уходом ипотеки с низкими процентными ставками покупка жилья станет менее доступной для большинства населения, так как средний ипотечный платеж заметно вырастет вместе со ставками по ипотеке».

Меры Центробанка, направленные на уменьшение количества кредитов с нулевыми и минимальными ставками, а значит и к сокращению спроса, весьма болезненно отразятся на застройщиках: в результате уйдет большая группа потенциальных покупателей, сократится объем продаж жилья на первичном рынке, полагает Володько.

«Для многих девелоперов субсидированная ипотека была очень серьезным источником спроса, достигая 70% объема реализации. Если меры Центробанка будут введены одномоментно с 1 июня и ставка по ипотеке для большинства кредитов станет 8%, то спрос может упасть на 50%, а число сделок сократится в два раза», — рассказал Илья Володько.

Поскольку Центробанк заявлял о намерениях ограничить околонулевую ставку еще с осени 2022 года, многие девелоперы заранее стали внедрять дополнительные меры стимулирования продаж, постепенно замещая кредитование по экстремально низким ставкам.

В «МСК» считают, что ограничения по экстремально низкой ставке не отразятся на продажах объектов компании, потому что застройщик ее не использует.

«После введения ограничений ЦБ РФ экстремально низкую ставку мы совместно с банками нашим покупателям не предлагаем. В данный момент субсидированная ипотека на наши объекты начинается с отметки от 4,5% годовых. При этом планы по продажам выполняются в полном объеме. Мы связываем это с действием других совместных с банками программ, в том числе траншевой ипотеки, которая как раз и пользуется наибольшей популярностью», — рассказали в «Московской строительной компании».

«Неометрия» реализовала иную форму — систему рассрочки платежей от застройщика, которая позволяет приобрести собственное жилье и коммерческие помещения без посредников и переплат.

«Кроме того, в 2022 году компания запустила программу trade-in, в рамках которой клиенты получают возможность приобрести собственность в новостройке взамен на свою старую квартиру. В счет покупки засчитывается цена старой недвижимости. Также у нас сохраняется возможность оформить ипотеку под сниженную процентную ставку», — поделилась Ирина Казанцева.

Директор по продажам строительной компании DOGMA Дмитрий Луценко отмечает, что на сегодняшний день доля сделок с использованием ипотеки в Краснодарском крае доходит уже до 90%.

«Это обусловлено господдержкой, доступной семейной ипотекой и специальными программами от застройщиков, в которых дополнительно с государством сами девелоперы дают возможность приобретать квартиры с более низким платежом. При этом мы видим рост доли сделок с использованием маткапитала — на них приходится более 30% проданного жилья», — подчеркнул Дмитрий Луценко.

Это подтверждают данные Объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки». «Большинство квартир мы продаем по льготной ипотеке: это господдержка с привлечением различных сертификатов, средств материнского капитала. У нас каждая вторая сделка оформляется с привлечением маткапитала, который можно внести как первоначальный взнос. Это особенно актуально сейчас, когда запрещено оформление ипотечных кредитов без первоначального взноса. В таком случае кредит оформляется как семейная ипотека по ставке от 5,3% годовых. Дополнительно застройщик за свой счет субсидирует ставку по ипотеке на 1-2%, что позволяет клиентам значительно экономить на переплате по кредиту», — рассказала Алена Тарасова, руководитель краснодарского центра продаж Объединения «ВКБ-Новостройки».

Застройщики принимают в счет оплаты различные жилищные сертификаты, которых в последнее время стало больше. Так, СК DOGMA принимает жилищные сертификаты от жителей Херсонской области в качестве первоначального взноса. Такие предложения прежде всего выгодны тем покупателям, которые приобретают жилье для себя и не планируют погасить кредит досрочно.

По мнению директора АН «АЯКС» Александра Кутченко, в связи с отменой околонулевой ставки значительно возрастет конкуренция за клиента, и большинство застройщиков будут снижать стоимость квадратного метра, в основном за счет проведения различных акций.

Одним из трендов повышения привлекательности продаж в новостройках стала сдача квартир с ремонтом под ключ. «Неометрия» запустила продажу квартир с ремонтом и мебелью, стоимость которого также оформляется в ипотеку. «ВКБ-Новостройки» сдают квартиры с ремонтом под ключ всегда, а продажи начинают в уже сданных в эксплуатацию домах.

«95% квартир мы продаем как готовое жилье в уже сданных домах, — рассказала Алена Тарасова. — Мы видим в этом сейчас востребованность на рынке, так как покупателю не нужно ждать 2-3 года, пока дом будет сдан в эксплуатацию — получить ключи и въехать в квартиру можно в день совершения сделки. Все квартиры сдаются с ремонтом под ключ, а в кухне установлена мебель и бытовая техника».

Одним из факторов роста объемов продаж в ЮФО эксперты видят увеличение кредитного лимита в городах-миллионниках до столичного уровня. «Стоимость квартир в Краснодарском крае уже превышает возможности оформления их в рамках государственных ипотечных программ с минимальным первым взносом 15% и кредитным лимитом в 6 млн рублей. Хотелось обратить внимание федеральных властей на проблематику быстрорастущего рынка недвижимости в увеличении лимита», — отмечает Дмитрий Луценко.

Александр Кутченко также считает, что поддержать рынок Краснодарского края могло бы увеличение размера субсидированного кредита с 6 млн до 12 млн рублей — так же, как в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.

«У нас на Кубани тоже сильный рынок, на побережье стоимость квартир выше, чем в столицах. Почему бы нам не установить также лимит в 12 млн рублей? Думаю, что эта мера подстегнула бы рынок Краснодарского края на 20%».

Эта мера стала актуальной уже и на законодательном уровне — комитет Госдумы по строительству и ЖКХ направил в Минстрой предложение увеличить с 6 млн рублей до 12 млн максимальную сумму кредита по семейной ипотеке под 6% в городах-миллионниках.

Но при всех действиях застройщиков, с отменой экстремально низких ставок Центробанком спрос на новостройки немного снизится и будет перетекать на вторичный рынок. После заявления президента РФ о том, что населению нужно помогать приобретать жилье и на вторичном рынке, регулятор вместе с системообразующими банками будет предпринимать усилия, чтобы ипотека на вторичном рынке стала более доступной, считает Александр Кутченко.

«Господдержка будет идти не в сторону снижения ставок, а расширения льготных категорий граждан. Вследствие таких мер начнется реальная конкуренция между первичным и вторичным рынком, которой не было в прошлом году, когда благодаря околонулевой ипотеке от застройщика, благодаря субсидированию ставок государством первичный рынок доминировал. В результате спрос рос именно на строящееся жилье, на него росли цены, а на вторичном, наоборот, снижались — разница в стоимости аналогичного объекта достигала 25-30%. Полагаю, в текущем году этот дисбаланс будет сокращаться и рынок станет равновесным», — резюмировал эксперт.