Перейти к основному контенту
PROСтройка ,  
0 

От перехода в комфорт до сохранения спроса: что ждет рынок жилья Ростова

Фото: unsplash.com
Фото: unsplash.com

Ростовская область входит в десятку лидеров в стране по объему жилищного строительства. При этом эксперты констатируют значительное снижение объемов продаж и падение инвестиционной активности граждан. Девелоперы надеются, что падение все же будет незначительным, а объем непроданных квартир в МКД станет хорошим заделом на ближайшие годы. К таким выводам пришли участники круглого стола «Рынок недвижимости Ростовской области: проблемы и вызовы 2023 года, возможные пути решения», организованного РБК Юг на площадке Медиапарка «Южный регион — ДГТУ».

В 2022 году в Ростовской области было введено в эксплуатацию 2,7 млн кв. м жилья, что стало историческим максимумом. В 2023 году намечено построить уже 2,9 млн кв. метров. Половина от этого объема приходится на многоквартирные дома — 1,43 млн кв. метров. Но в прошедшем году и в нынешнем спрос на новостройки не только в регионе, но и в целом по стране снижается, что связано в основном с геополитической обстановкой. Эта ситуация способствует тому, что застройщики более взвешенно подходят к реализации новых проектов. Участники рынка сегодня работают с заделом на будущее, реализуя новые проекты в рамках комплексного развития территорий, с улучшенными параметрами и более высоким качеством объектов.

По оценке главного архитектора Ростовской области Григория Алексеева-Малахова, 2022 год прошел успешно для строительной отрасли региона.

«Объемы ввода жилья растут. Строить около 3 млн кв. метров в год — мы ежегодно подходим к этому показателю. Он включает в себя не только многоквартирное строительство, но и ИЖС. Несмотря на все сложности предыдущего года, все планы нам удалось выполнить с хорошей динамикой. В текущем году строительный бизнес чувствует себя достаточно хорошо. Появились новые механизмы, в том числе комплексное развитие территорий. Масштабно стали реализовываться строительные инвестиционные проекты, переход от точечной застройки к комплексному развитию территорий», — рассказал Григорий Алексеев-Малахов. При этом, отметил он, драйвером развития строительной отрасли региона является Ростов.

Динамику роста строительной отрасли столицы региона подтвердил и Юрий Берестов, заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

«Динамика роста есть, и мы это чувствуем по потребности инвесторов, по их интересу к освоению новых территорий и реконструкции старых. В Ростове-на-Дону Правилами землепользования и застройки установлен порядок освоения территорий через разработку планировочной документации — проектов планировки и межевания. Это обеспечивает сбалансированное развитие территорий — наряду с жильем территории обеспечиваются социальными объектами: школами, детсадами, медицинскими учреждениями — всей необходимой инфраструктурой», — сообщил Юрий Берестов.

Другой вопрос, растет ли вслед за объемом жилищного строительства качество сдаваемого в эксплуатацию жилья. Директор ООО «Научно-проектная организация «Южный градостроительный центр» Сергей Трухачев считает, что рынок должен переходить от жилья, которое строилось, чтобы удовлетворить спрос как можно быстрее, к более качественным, новым решениям для формирования комфортного пространства для жизни.

«Не секрет, что количество сдаваемых квадратных метров включено в KPI руководства регионов. Отчитываться по квадратным метрам гораздо проще, чем отчитываться по качеству жилого пространства, которое мы формируем. Отмечу, что сегодня мы говорим исключительно о жилищном строительстве в сегменте многоквартирных домов. Мы опираемся на крупные проекты, оцениваем их, говорим с представителями строительной отрасли. А ведь у нас есть колоссальный сегмент индивидуального жилья, который составляет половину ввода жилых площадей не только Ростовской области, но и по стране в целом. Мы практически никак не уделяем внимание формированию тех территорий, на которых застраивается это жилье. Комплексное развитие — это все-таки и будущая оценка существования нового района, его влияния на окружающую среду, что, к сожалению, у нас недостаточно проводится. В последнее время в Ростове наметилась негативная тенденция «разбазаривания» той плотности, которая будет иметь последствия. Исторически сложилось так, что Ростов очень компактный город, среди городов- миллионников он занимает относительно небольшую территорию, но мы в последнее время в погоне за квадратными метрами принимаем планировочные решения, которые приводят к потере этого положительного свойства», — выразил сожаление Сергей Трухачев.

При этом, по мнению заместителя генерального директора по инвестициям АО «Региональная корпорация развития» Игоря Далаксакуашвили, маржинальность в строительной отрасли позволяет в Ростове-на-Дону работать с интересными проектами, создавая не безликие 25-этажки, а 5-6-этажные жилые комплексы. Он отметил положительное влияние плавного развития застройки города и отсутствие издержек взрывного роста.

«В Ростове сбалансированный рынок, хорошие темпы строительства. Роста цен из-за дефицита предложения на рынке никогда не наблюдалось. Несколько лет назад мы исключили возможность для застройщика делать не комплексную работу, без проекта планировки. Нельзя поделить участок 5 га под 0,9 га, сказать, что у нас каждый участок сам по себе и не делать ни школ, ни детских садов. Любой такого рода объект будет строиться с учетом окружающей территории. Задача власти обеспечить возможность для бизнеса реализовывать свои проекты. Надеюсь, что все это будет реализовываться с какой-то оттяжкой по времени и объекты будут интересные, новые. Тем более, что конкуренция, которая сейчас есть, заставляет застройщиков делать не просто квартиру хорошую с интересной планировкой, не просто интересный фасад, а пространство. Иногда это дорого, это правда. Но сегодня цены таковы, маржинальность такова, что она позволяет работать с хорошими интересными проектами, позволяет не строить 25-этажки в 4-этажной застройке. Строительство комплекса — инерционный процесс, он не быстрый. Сегодня надо закладывать то, что будет реализовываться через 10-15 лет», — рассказал он.

О необходимости длительных горизонтов планирования концепции проекта рассказал заместитель руководителя Ассоциации девелоперов Краснодарского края Виталий Зиновьев. Он отметил, что между идеей, когда появляется земельный участок и вырабатывается некая концепция, и выводом объекта на рынок проходит достаточно большое время — 2-3 года.

«Если еще 5-6 лет назад у нас основной сегмент был эконом и комфорт-класса, то теперь мы уходим в комфорт плюс, бизнес-класс. Объемы жилья неуклонно увеличиваются. В проекты, которые застройщики начинали 2-3 года назад, вкладывались достаточно серьезные деньги. Эти проекты предполагали красивые проектные решения, дворовые пространства. Но геополитические события привели к тому, что спрос на рынке упал, и как следствие серьезно упали доходы девелоперов, И теперь непонятно, будут ли пользоваться спросом качественные, но дорогие объекты», — поделился опасением Виталий Зиновьев.

Востребованность на жилье более высокого качества растет. «Люди перестали покупать любые площади в любых объектах. Они все больше акцентируют внимание на качестве жилого комплекса, его концепции. Проекты, в которых застройщик заранее продумал, как будут жить здесь люди, как проект будет развиваться, насколько проработано благоустройство территории, оборудование детскими и спортивными площадками, — такие проекты намного более востребованы и лучше держат цену, у них меньше проблем с платежеспособным спросом», — считает руководитель АН Immobily Алексей Олейников.

Поддержать спрос

Поддержанием падающего спроса на все классы новостроек девелоперы региона озабочены уже второй год. «Порядка 75% строящегося жилья в регионе не продается. Поэтому объемы возводимого жилья — не единственный показатель, на который нужно обращать внимание, не менее важен объем продаж, а он сократился в том числе за счет падения инвестиционного спроса», — отметила основатель инвестиционного агентства Broker pro estate в РФ, резидент международного инвестиционного агентства Inside в Дубае Елена Бибик.

По ее словам, в структуре продаж в новостройках в 2020-2021 годах доля инвестиционных сделок составляла 30-40%. А в этом году на рынке наблюдается 30-процентный спад, в том числе из-за перемещения спроса в другие страны.

«Однако сегодня очень многие люди не готовы выводить капитал в другую страну. Они хотят покупать недвижимость в России, если она будет приносить им доход — арендный или с перепродажи, но у нас нет эффективных инструментов, чтобы эта деятельность развивалась, потому что у нас нет такой культуры, когда физическое лицо является инвестором. У нас инвесторы — это застройщики и банки. Но третья сторона рынка, которая покупает и обеспечивает прибыль первой и второй стороне, никак не учтена. А ведь есть успешный международный опыт по настраиванию рыночных инструментов регулирования, которые могут сделать инвестиционную долю спроса драйвером роста продаж», — подчеркнула Елена Бибик.

Иное мнение об инвестиционной привлекательности жилья у Игоря Далаксакуашвили. Он отметил, что вложения в недвижимость в конечном итоге всегда являются надежной инвестицией, и более прибыльной по сравнению, в частности, с банковским вкладом.

«Сегодня у нас нормальный, цивилизованный рынок недвижимости, с банковскими гарантиями покупателю, с законами по защите прав покупателя. Вкладывая деньги в инвестиционную покупку жилья, нужно понимать, что это долгая история. Покупатель обязательно получит больший доход, но не сейчас, а в перспективе пятилетнего периода», — отметил Игорь Далаксакуашвили.

Что касается участников рынка, то они сегодня более всего озабочены тем, как уйти от затоваривания рынка новостроек и поддержать покупательский спрос. При этом некоторые девелоперы в затоваривании отмечают и положительный фактор.

«С одной стороны, рынок показывал, что 80-90% квартир продается до ввода в эксплуатацию, но ведь покупателю нужна квартира в готовом доме, в которую можно сразу въехать, и не ждать 1-2 года сдачи дома в эксплуатацию. Имея значительный ассортимент предложения, мы готовы практически сразу после совершения сделки отдать покупателю ключи от квартиры. Конечно, такая ситуация не привычна и вызывает определенные опасения, но, с другой стороны, это как раз таки нормально, и получается, что мы работаем как рынок вторичной недвижимости», — поделился Алексей Зорькин, руководитель коммерческого блока СЗ «ККПД-ИНВЕСТ».

Анализируя тенденции динамики продаж, он отметил, что если прошедший год был достаточно тяжелым для всех, то уже март 2023-го показал хорошую динамику, и в целом рынок вышел на показатели прошлого года. Еще лучшие цифры объемов продаж по итогам апреля. «Полагаю, что если не случится серьезных геополитических событий, то этот год по объемам продаж будет лучше, чем прошлый», — считает Алексей Зорькин.

От ставки до ежемесячного платежа

Во многом на объемы продаж влияют действующие финансовые инструменты: сохранение приемлемых ставок по ипотеке, от чего зависит комфортный ежемесячный платеж, и возможность внести первоначальный взнос. По словам большинства участников круглого стола, в Ростовской области 80-90% квартир приобретается в ипотеку, поэтому поддержание приемлемых условий ипотечного кредитования является одной из главных составляющих не только успешного функционирования отрасли, но и решения социальных задач — обеспечения качественным жильем жителей региона.

«Основным драйвером спроса сегодня является ипотека — это 80-90% от объема реализации, и, естественно, хотелось бы иметь доступные условия ипотечного кредитования. Одной из основных проблем для потенциальных заемщиков является отсутствие первоначального взноса у многих категорий наших клиентов — это молодые специалисты, молодые семьи. И действие целевых ипотечных программ могло бы помочь им улучшить жилищные условия на первых порах», — поделился мнением Алексей Зорькин.

Процентная ставка по ипотечному кредиту, наличие первоначального взноса серьезно влияют на размер ежемесячного платежа покупателя квартиры, а в итоге — на его возможность приобретения нового жилья.

«У любого клиента, который обращается в нашу компанию, есть определенные параметры выбора квартиры, и самый главный вопрос — ежемесячный платеж по ипотеке. Если он комфортный — человек быстро принимает решение. 80-90% продаж совершается в ипотеку, и если сохранится субсидирование ипотечной ставки, то рынок будет дальше расти», — полагает Светлана Ильина, руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой».

О важности стабильности ипотечных льготных ставок, сохранении субсидированных ставок говорил и Артем Ключинский, заместитель председателя правления АСО «Комстрой»: «Наша основная задача — реализация квартир, и в 2022-2023 годах продажи стабильны на одном уровне. У нас основная доля сделок приходится на ипотеку, поэтому урезание субсидированных ставок, отмена околонулевых ставок становится проблемой. Люди к этому привыкают, начинают пользоваться, а изменение ставших привычными финансовых механизмов затягивает процесс сделки и уменьшает потребительскую способность, реализация проекта растягивается».

Тем не менее стоимость квадратного метра на первичном рынке высока для части желающих приобрести жилье, и спрос постепенно перетекает на вторичный рынок и в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это подтверждает Алексей Олейников: «В Ростовской области темпы ввода ИЖС в течение последних двух лет растут, что связано с его ценовой доступностью по сравнению с рынком новостроек, а также проседанием темпов роста МКД. Рынок ИЖС в регионе пока еще достаточно стихийный, у нас нет системных игроков в этом направлении. Но этот вектор развития является перспективным, и если власти удастся наладить партнерский диалог с застройщиками, то результат может быть очень позитивный».

На вопрос, когда повысится спрос на жилье, ответил Виталий Зиновьев. «Повышение потребительского спроса на недвижимость Юга произойдет тогда, когда будет урегулирована общая политическая и экономическая ситуация. Замедление потребительского спроса, те триллионы, по разным оценкам, которые остаются у людей, будут давить на рынок. Когда общая политическая и экономическая ситуация придет в какую-то норму, тогда и будет скачок спроса».

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 23 июля
EUR ЦБ: 95,76 (-0,28)
Инвестиции, 22 июл, 17:25
Курс доллара на 23 июля
USD ЦБ: 87,78 (-0,24)
Инвестиции, 22 июл, 17:25
Все новости Кавказ
Харрис сравнила ситуацию со своим выдвижением с американскими горками Политика, 02:40
Путин включил в состав Госсовета врио глав девяти регионов Политика, 02:24
Над Капитолием в Вашингтоне приспустили флаг Политика, 02:06
Эксперты рассказали, обратится ли NASA к России из-за аварии Space X Технологии и медиа, 02:00
Приложение Avito исчезло из App Store Технологии и медиа, 01:49
Блогер «МотоТаня» погибла в ДТП в Турции Общество, 01:25
Дуров сообщил о росте ежемесячной аудитории Telegram Технологии и медиа, 01:01
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
Байден делегировал Госдепу и Минфину полномочия по закону о помощи Киеву Политика, 00:56
В Думе предложили наказывать военных за смартфоны в зоне боевых действий Политика, 00:45
США обновили стратегию по Арктике с учетом потепления и расширения НАТО Политика, 00:30
Шлосберга оштрафовали из-за репоста обращения Шварценеггера к россиянам Политика, 00:15
«Спартак» начал с провала, «Зенит» — с разгрома. Итоги тура РПЛ Спорт, 00:01
ФАС возбудила дело против «Акрихина» из-за лекарства от диабета Бизнес, 00:00
Боррель назвал дату первого перевода ЕК доходов от активов России Политика, 22 июл, 23:59