Большими масштабами: что будет с объемами и приоритетами застройки Дона

Фото: Денис Демков

В Ростовской области в последние 2-3 года выросли объемы как возводимого, так и введенного в эксплуатацию жилья. Основными драйверами роста стали проекты в рамках комплексного развития территорий и льготная ипотека. Об этом говорится в материале журнала РБК+Юг.

Объемы возводимого в данный момент жилья застройщиками также свидетельствуют об активной деятельности девелоперов в регионе. В Ростовской области сейчас возводится 2,9 млн кв. м жилья, по этому показателю она входит в федеральный ТОП-10.

Основные объемы строительства обеспечивают крупные застройщики региона. Так, МСК в 2023 году сдала уже 4 дома в Ростове-на-Дону. Это суммарно почти 50 тыс. кв. м.

«В настоящий момент на разных этапах строительства у нас находятся 10 масштабных проектов в донском регионе. До конца года мы намерены завершить возведение еще нескольких многоквартирных домов в Ростове-на-Дону, а также анонсировать и начать строительство новых жилых комплексов», — сообщили в МСК.

Планирует сдать в эксплуатацию в этом году 9 домов «Магистрат-Дон» (с июня 2023 входит в TEN Девелопмент).

«Уже досрочно введено в эксплуатацию 2 корпуса суммарной площадью жилья 18,8 тыс. кв. м в Квартале 5 Элемент Аске. Сейчас в строительстве 183 тыс. кв. м жилья и коммерции. Продолжаем наращивать объемы строительства в регионе, для этого сегодня есть все составляющие», — рассказал Алексей Зорькин, коммерческий директор ООО «Магистрат-Дон».

Компании объединения «ВКБ-Новостройки» за первые 7 месяцев 2023 года ввели в эксплуатацию в Ростове-на-Дону почти 26 тыс. кв. м.

«В планах до конца года построить в жилых районах Суворовский и Платовский еще порядка 86,87 тыс. «квадратов». Вся застройка идет согласно плану, нет отставаний и переносов сроков. В текущих реалиях мы также нацелены на строительство социального жилья, которое занимает существенную долю застройки», — сообщила заместитель руководителя объединения «ВКБ-Новостройки» Марина Караулова.

В 2023 году на Дону продолжается реализация крупных инвестиционных проектов: жилых районов «Левенцовский», «Суворовский» и «Платовский», «Вересаево» и «Левобережье», «Сокол на Оганова» и «Сокол Градъ». По итогам 2022 года реализация данных проектов позволила привлечь в Ростовскую область более 30 млрд руб. инвестиций, сообщает областной минстрой.

Большинство проектов реализуется в рамках комплексного развития территорий. В регионе для КРТ определено 12 территорий общей площадью около 490 га в Ростове-на-Дону, Батайске, Новочеркасске и Таганроге. Их градостроительный потенциал составляет порядка 4 млн кв. м.

Одновременно в стадии реализации находится проект КРТ территории бывшего аэропорта города Ростова-на-Дону, общей площадью 367,86 га и объемом инвестиций 132 млрд руб., градостроительный потенциал жилья — 1,5 млн кв. м. Срок окончания реализации проекта — 2040 год. В настоящее время начата реализация I этапа проекта.

Также ГК ЮСИ приступила к застройке ЖР «Левобережье», объем инвестиций — 22 млрд руб. В 2022 году проект включен в перечень «100 Губернаторских инвестиционных проектов». Это первый проект комплексной жилой застройки на ростовском Левобережье, срок реализации проекта — 2022-2032 годы.

АО «ДОМ.РФ» планирует торги в III квартале на заключение договора КРТ незастроенной территории в Октябрьском районе города площадью 32,78 га с градостроительным потенциалом жилья — 96 тыс. кв. м.

Начиная с 2024 года с использованием механизма КРТ планируется развитие четырех территорий общей площадью 16,3 га и градостроительным потенциалом жилья около 78 тыс. кв. м, заявленный администрацией города срок реализации проектов — 7 лет с момента заключения договора.

Четкие рамки такому строительству придал принятый в 2020 году федеральный закон о КРТ, но большинство проектов крупных девелоперов в последние годы и так возводились по принципам комплексного развития территорий, когда наряду с жилыми домами в микрорайонах строительство социальных, медицинских, спортивных, коммерческих и других объектов.

Так, в жилом районе Суворовский, который строится уже более 10 лет, общая площадь составляет 740 га.

«Это наш самый масштабный проект не только в Ростове-на-Дону, но и во всех городах присутствия, — поясняет Марина Караулова. — Здесь уже построено и сдано 82 жилых дома, в которых проживает около 25 тысяч семей. Благоустроена вся инфраструктура: инженерная, социальная и внутренняя. При этом район реализован меньше, чем наполовину. на текущий момент в стройке находится свыше одного миллиона квадратных метров».

В рамках КРТ стартовала в этом году ГК «Доннефтестрой» с проектом «Флора». 

«На территории 30 гектаров появятся жилые дома, школа, два детских сада, физкультурно-оздоровительный центр, станция скорой помощи и четыре новые дороги, что обеспечит удобные выезды в нескольких направлениях. Задача проекта — дать импульс к более динамичному развитию данной локации, которая уже вплетена в новую ткань ростовской агломерации», — рассказала Светлана Ильина, руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой».

Все проекты КРТ «Магистрат-Дон» также возводятся параллельно с социальной инфраструктурой.

«Сейчас мы ведем активное строительство школы на 1100 учащихся в ЖК 5 Элемент. До конца года планируем ввести в эксплуатацию, тем самым полностью выполним наши социальные обязательства перед покупателями по инфраструктуре», — уточнил Алексей Зорькин.

Проекты комплексного развития территорий, так же как и большинство многоквартирных домов, строятся в Ростове-на-Дону, который уже давно развивается как агломерация. В Ростовской области 83% новостроек возводится в столице региона.

«Основные объемы строительства у нас сосредоточены в Ростове-на-Дону. Здесь у нас 10 строительных объектов в работе и будут появляться новые в течение этого года. Что касается сферы интересов компании, то здесь мы уже занимаемся перспективным развитием в таких регионах как Краснодарский Край, Москва и Московская область, где объекты у нас пока на разных стадиях проектирования и только готовятся к выводу на рынок и старту строительства», — сообщили в МСК.

Застройщик ГК «Доннефтестрой» — дочерняя компания кубанского девелопера «ЕкатеринодарИнвест-Строй» с географией присутствия в Краснодаре и Ростове-на-Дону.

«Оба города активно развиваются и набирают ресурсы, что превратит их в крупнейшие агломерации, — полагает Светлана Ильина. — Мы понимаем, что при увеличивающейся плотности населения необходимо обеспечить комфортное проживание, создать удобную инфраструктуру для жителей. Наша компания развивает в своих проектах не только образовательную и социальную инфраструктуры, но и транспортную, прокладывая новые дороги или капитально ремонтируя участки дорог, ведущие к своим жилым комплексам, что позволяет разгрузить улицы и добраться в любую точку города быстро и без пробок».

При этом Минстрой РО стремится к децентрализации системы расселения. В Схеме территориального планирования Ростовской области заложены проектные предложения по созданию окружной системы с 9 центрами, позволяющими обеспечить равномерность территориально-экономического развития. Предлагается формирование таких территориально-экономических округов как Вешенский, Миллеровский, Каменск-Шахтинский, Шахтинский, Ростовский округ, центр г. Ростов-на-Дону, Сальский, Волгодонский, Ремонтненский.

«Это необходимо для совершенствования градостроительными методами единой системы расселения области, формирования опорного каркаса расселения, что создаст предпосылки для уменьшения региональных диспропорций», — отмечается в информации Минстроя.

Объемы строительства жилья, особенно многоквартирного, в ближайшие пару лет вырастут значительно, считает руководитель ростовского АН «Immobily» Алексей Олейников.

«В строительстве сейчас около 59 тыс. квартир, из которых, условно, не продано около 40 тыс. квартир. Это всего, с вводом в эксплуатацию до 2028 года. Если не учитывать 2022 года, когда была просадка, в среднем у нас продается порядка 20 тыс. квартир в год. Из этих данных можно сделать вывод, что наш рынок легко «переварит» даже серьезное увеличение объемов строительства, которое нас ждет в ближайшие два года», — отметил эксперт.

Подтверждает эту тенденцию и директор ростовского филиала компании «Этажи» Андрей Иванов.

«Рынок показывает, что спрос есть и он из месяца в месяц растет. Исходя из этого можно сделать вывод, что запланированная стройка будет востребована. Строить однозначно нужно, и растущий спрос этому подтверждение. Ростовский рынок новостроек привлекателен для инорегиональных застройщиков, в том числе и федеральных. Намерен «зайти» в регион столичный девелопер «Самолет», стабильно занимающий второе место в федеральном рейтинге. «Самолет» задаст новую планку в МКД в Ростове, и остальные застройщики будут к ней подтягиваться. Это положительно повлияет на всех участников процесса, и в результате будет расти привлекательность новостроек региона», — считает Андрей Иванов.

Растущему спросу на новостройки способствует и льготное ипотечное кредитование, объемы которого в регионе значительно выросли. По данным Отделения по Ростовской области Южного ГУ Банка России, в первом полугодии 2023 г. банки предоставили жителям Дона порядка 74 млрд. руб. ипотечных кредитов. Это в 1,9 раза больше, чем за январь‑июнь прошлого года, при этом спрос по‑прежнему поддерживали льготные программы. Обязательства жителей региона по ипотеке увеличились за год в 1,3 раза и на 1 июля 2023 года достигли практически 345 млрд руб.

Застройщики также подтверждают эти данные.

«Доля ипотеки в объеме продаж нашей компании остается стабильно высокой — порядка 80-90%. Сейчас в топах программ — семейная ипотека, много клиентов обращается с жилищными сертификатами, в то числе Херсонскими», — рассказал Алексей Зорькин.

В Ростовском филиале СИК «Девелопмент-Юг» число сделок по ипотеке составляет более 60% от общего объема продаж. «Несмотря на ужесточение требований ЦБ РФ, сейчас банки настроены на поддержку клиентов. Они снижают процентную ставку и предлагают максимально выгодные условия. Благодаря этому и индивидуальному походу к каждому покупателю, нам удалось сохранить долю ипотечных сделок на прежнем уровне. Сегодня самым выгодным предложением при покупке квартиры на первичном рынке остается ипотека с господдержкой и льготная семейная ипотека», — добавила директор по продажам филиала Любовь Зудикова.

Этот и другие материалы читайте в августовском выпуске журнала РБК+Юг