Перевести проценты: как разные ставки льготной ипотеки отразятся на Юге

Ставки по льготной ипотеке стоит дифференцировать в зависимости от региона выдачи, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Один из возможных критериев — уровень зарплат на той или иной территории, сообщает РБК.

«Это действительно очень важная проблема. Мы за адресность ипотеки, мы не против льготных программ, [хотя] иногда так интерпретируют, мы за то, чтобы льготные программы были адресными. То, что у нас есть массовая программа (речь об ипотеке для новостроек под 8%. — РБК), привело к региональным перекосам: у нас значительная часть льготной ипотеки берется в столичных центрах, и здесь же покупается инвестиционное жилье — люди из других регионов стараются купить жилье. И конечно, нужно дифференцировать», — приводит РБК слова Набиуллиной.

По ее мнению, еще одним вариантом поддержки рынка может стать одновременная выдача субсидий застройщикам в регионах с низкой обеспеченностью жильем.

Как отметил депутат Госдумы от Краснодарского края Сергей Алтухов, льготная ставка по кредитам стимулировала не только рост ипотечных займов, но и цен на жилье. Дифференция же ставок льготного кредитования может стать хорошим инструментом с низкими рисками, который окажется эффективным в сложившихся условиях.

«Сейчас рынок недвижимости близок к перегреву, а проблема доступности жилья не решена. С гибкой ставкой мы можем стимулировать девелоперский рынок там, где предложение очень небольшое из-за малого числа компаний и проектов. Главное — проработать эту методику совместно с Правительством и ЦБ, чтобы банки имели в своем кредитном портфеле не только регионы с рекордными объемами строительства, но и со сдержанным предложением», — прокомментировал Алтухов.

Так как льготная ипотека является инструментом стимулирования не только строительного рынка, но и демографии, было бы наиболее логично установить максимально низкие ставки в сельских районах и депрессивных территориях. При этом вероятность подъема ставок для Краснодара и Черноморского побережья высокая, а другим территориям методика может дать толчок для строительства в городах и районах, не пользующихся большой популярностью у девелоперов.

«Риски для заемщиков минимальны, а вот застройщикам придется разрабатывать более гибкую финансовую модель», — подчеркнул депутат Госдумы РФ.

По словам эксперта Кубанской палаты недвижимости Ольги Долгополовой, Краснодар в последние годы входит в число городов-лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов. Большую долю из них составляют займы по льготной и семейной программам. На сегодняшний день ставки в кубанской столице на первичном рынке по льготной и семейной ипотеке составляют 6% и 8% соответственно, на вторичном рынке — 16-18%.

«Соответственно, мы можем наблюдать разрыв цен квартир от застройщика и готового жилья. В прогнозах — сокращение объемов ипотеки, потому что сегодня банки серьезно подошли к тому, чтобы контролировать ипотеки без первоначального взноса от застройщиков. Тем не менее, в будущем повышения ставок по льготной и семейной ипотеке не ожидаем. Что касается дифференциации ставок, это отличный инструмент для развития регионов с низким доходом у населения», — рассказала Долгополова.

Эксперт считает, что введение разных льготных ставок для регионов будет особенно актуально для депрессивных территорий, а также севера страны и Дальнего Востока. В Краснодарском же крае пониженные ставки могут привести к еще большему росту цен из-за высокой активности покупателей, в том числе из других регионов РФ.

Генеральный директор компании «Аякс» Мурат Псеунов подтвердил вероятность того, что ставка по ипотеке в регионах Южного федерального округа и в Краснодарском крае в частности, будет выше, чем в других субъектах. Но, по его словам, это вряд ли уменьшит инвестиционную привлекательность рынка недвижимости ЮФО. «Во-первых, Юг России традиционно пользуется спросом для покупки коммерческих объектов для бизнеса, а во-вторых, стабильно высоким остается процент мигрирующих сюда россиян из других регионов страны, которые приобретают жилье», — добавил он.

На данный момент ключевая ставка на Кубани находится на уровне 15%, а реальные банковские ставки — на уровне 17%, что не стимулирует покупателей брать кредиты. Поэтому покупатели больше отдают предпочтение программам господдержки и семейной ипотеке.

«Сейчас довольно сложно комментировать предлагаемые меры, поскольку не до конца понятны все условия и какая ставка будет в каждом конкретном регионе. Поэтому трудно предположить, как это повлияет на уровень ипотечного кредитования именно в ЮФО и Краснодарском крае. Наш регион является донорским, поэтому вряд ли здесь будут применены понижающие коэффициенты по ставкам. Сюда мигрирует довольно много людей со всей России. Ставки и так достаточно завышены, и если не будет льготных программ, а ставка повысится, то это, скорее, приведет к уменьшению спроса на ипотечное кредитование», — пояснил Псеунов.

Ростовские риелторы сошлись во мнении, что пока трудно прогнозировать влияние дифференциацию ставок льготной ипотеки на рынок Ростовской области. Директор филиала федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов рассказал, что в Ростовской области основная масса ипотек оформляется по льготным программам, спросом также пользуются субсидии от самих застройщиков.

«Если брать среднее значение ставки по льготным программам, то она составляет 6-8%, есть ставки и значительно ниже. Что касается различных ставок в регионах в отрыве от Москвы или Санкт-Петербурга, мне кажется, это в любом случае повлияет позитивно, если мы будем считать по среднему заработку людей. Однако тут возникает другой вопрос — о стоимости жилья в каждом регионе. Судя по тому, что по уровню зарплат регион далеко не на первых местах, а стоимость «квадрата» входит в десятку по РФ, то, наверное, нам такой инструмент помог бы только при условии снижения ставок. Особенно полезно это было бы для Ростовской области в целом», — пояснил Иванов.

При этом директор филиала федеральной компании «Этажи» в Ростове-на-Дону высказал опасения насчет риска повышения ставок в случаях, если показатель будут считать, например, по средней зарплате в регионе без разделения на города-миллионники и отдаленные территории. Без учета этих критериев дифференцирование ставок может негативно отразиться на рынке.

Как поясняет руководитель агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников, пока положение Ростовской области при дифференцировании ставок сложно сравнивать с другими регионами. «Люди больше отталкиваются не столько от процентных ставок, сколько от ежемесячных платежей, которые они получают при оформлении ипотеки. Если покупатель способен тянуть эти платежи, то он оформляет ипотеку. По данным Росстата, средняя заработная плата по Ростову в районе 55 тыс. руб. В бюджетном же секторе эти цифры меньше. Есть еще мелкие города нашей области, в которых средняя заработная плата 25-30 тыс. руб., а есть и того меньше. Судить о том, как будут меняться показатели пока преждевременно, я бы дождался итогового принятого документа», — заключил он.