«Элитные» квадраты дорожают: на Юге ценник премиального жилья повысится

Цены на вторичную недвижимость премиального класса на Юге заметно выросли, максимальный прирост — на 29% — показал Ростов-на-Дону, сообщили РБК Ростов в «Авито Недвижимость». При этом в Сочи, который остается лидером по стоимости жилья на юге страны, квартиры и апартаменты в сегменте от 50 млн рублей за год подорожали на 12%.

В минувшем году жилье в регионах юга России дорожало на фоне последовательного повышения ключевой ставки, а также ажиотажа, вызванного завершением программы льготной ипотеки. По данным «РБК Недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м жилья в массовом сегменте в новостройках Ростова-на-Дону за год увеличилась на 18,7% — до 127,2 тыс. руб. В Краснодаре этот показатель составил 156,7 тыс. руб. — на 11% дороже, чем годом ранее.

В сегменте премиальной недвижимости в столицах южных регионов тенденция подорожания наиболее четко прослеживается на вторичном рынке. При этом эксперты считают, что рынок элитного жилья в южных городах остается наиболее стабильным по сравнению с массовым сегментом.

Ростов обогнал Кубань по динамике цен на премиальное жилье

Согласно данным «Авито Недвижимость», за год цены на жилье премиальной категории стоимостью от 50 млн руб. в Ростове-на-Дону выросли на 29% и составили 359,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Донская столица стала лидером по динамике цен на такое жилье в прошлом году. По словам директора компании по управлению недвижимостью «Титул» Евгения Сосницкого, в Ростове-на-Дону всего около 25 комплексов с домами премиального класса.

«В 2023 году цены на премиальную недвижимость, как и в других сегментах, росли. Так, в конце 2022 года на рынке в Ростове просто не было предложения по продаже жилья с ценником выше 200 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня предложения такой ценовой категории присутствуют в достаточном объеме», — отмечает Сосницкий

На втором месте по изменению цены за прошлый год оказался Краснодар, где в минувшем январе средняя цена одного «квадрата» в премиальных домах на вторичном рынке составила 330,3 тыс. руб. — на 21,9% больше, чем в январе 2023 года.

В Сочи, который является безусловным лидером по количеству предложения и ценам в сегменте элитной недвижимости среди южных городов стоимость 1 кв. м за 2023 год выросла только на 12%, но при этом оказалась самой высокой на Юге — 536,2 тыс. руб. На курорте по итогам января насчитывается более 900 вариантов предложений по продаже элитной недвижимости (+41,8% в сравнении с прошлым январем). В Сочи также на 37,5% выросло предложение премиальных квартир и апартаментов в новостройка, составив более 300 лотов.

В некоторых городах Черноморского побережья цены на дорогостоящее жилье снизились. Например, в Геленджике за год средняя стоимость 1 кв. м упала с 440,7 тыс. руб. до 406,5 тыс. руб. — на 7,8%. В Анапе цены в среднем сократились на 9,5% — с 392,1 тыс. руб. до 354,9 тыс. руб.

«Динамика спроса на такую недвижимость разнонаправленная. На вторичном рынке жилья за год интерес потенциальных покупателей повысился в Геленджике (+58%), где предложение дорогостоящих квартир и апартаментов ограничено. В Анапе, где экспозиция тоже невелика, спрос снизился на 18,2%. На первичном рынке недвижимости не во всех городах достаточно предложения для корректных расчетов. Можем отметить лишь Краснодар, где за год интерес покупателей к квартирам и апартаментам стоимостью от 50 млн рублей снизился на 46,5%, а также Сочи (-19%)», — прокомментировал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин.

Большие деньги в маленьком сегменте

По оценкам экспертов в сфере недвижимости, на премиальный сегмент приходится достаточно тонкая «прослойка» рынка. Так, генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько утверждает, что в Краснодарском крае «элитное» жилье составляет не более 3-5% рынка.

«Зафиксированная стоимость 1 кв. м на первичном рынке премиального сегмента в городе Сочи составляет около 3 млн руб. Стоимость вторичного жилья несколько дешевле — от 1 млн руб. за 1 кв. м. Цены на такие объекты в разных городах Краснодарского края могут несколько разниться из-за статистических особенностей. Например, в Геленджике и Анапе до последнего времени действовали более строгие ограничения на строительство, поэтому объектов премиального сегмента в эксплуатацию вводилось меньше, что ограничивало предложение и стабилизировало цены», — рассказал Володько.

Руководитель офиса продаж ГК «Альянс» Татьяна Богуш отмечает, что на рынок премиальной недвижимости в Ростовской области приходится около 1% от всех строящихся объектов в регионе. Директор компании «Титул» Евгений Сосницкий отмечает, что рынок элитной недвижимости в Ростовской области достаточно стабилен. Предложение и спрос здесь всегда сбалансированы.

«В основном все элитные дома в Ростове-на-Дону сконцентрированы в районе ул. Пушкинской, просп. Чехова и ул. М. Горького. В числе застройщиков, реализующих такие проекты в Ростове, можно назвать СК «Кристина», ГК «Единство», ГК «Альянс». Наиболее высокие цены на первичном рынке в донской столице варьируются от 200 тыс. до 350 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке стоимость премиального жилья чуть ниже — 200-300 тыс. за 1 кв. м», — рассказал эксперт.

«Авито Недвижимость» сообщает, что в Анапе самое дорогостоящее предложение с обстановкой и ремонтом — 3-комнатная квартира за 75 млн руб. на берегу Черного моря. В Геленджике за 108 млн руб. покупателям предлагаются апартаменты в жилом комплексе премиум-класса рядом с лучшими пляжами города. В Краснодаре 120 млн руб. стоит пентхаус с террасой и бассейном с подогревом на последнем этаже 25-этажного дома. В Ростове-на-Дону в престижном ЖК на продажу выставлена 4-комнатная видовая квартира. В Сочи самые дорогостоящие предложения — это пентхаус площадью 640 кв. м за 870 млн руб. у моря.

Снижение цен премиальной категории не грозит

Несмотря на объективно меняющуюся экономическую ситуацию в стране, специалисты считают, что цены на премиальное жилье в 2024 году продолжат расти. По словам Ильи Володько, часть покупателей дорогостоящей недвижимости в Сочи и Краснодаре пользовалась ипотечными кредитами.

«При уровне ставки в 9% годовых ипотека позволяла выгодно приобрести жилье премиального сегмента. Однако, повышение ключевой ставки, повлекшее и рост рыночных ипотечных ставок до 15%, частично ограничило спрос на рынке и повысило цены», — отметил Володько.

Татьяна Богуш пояснила, что элитных объектов на рынке недвижимости Юга мало, поэтому цена на них будет последовательно увеличиваться. Данный сегмент в ГК «Альянс» считают перспективным: девелопер сегодня реализует в Ростове элитный флагманский проект — это дом-резиденция «Собрание» в историческом центре города в окружении правительственных учреждений и объектов культурного наследия. Квартиры в нем будут оборудованы системой очистки воды до уровня питьевой, вентиляцией с рекуперацией воздуха, профессиональной шумоизоляцией пола и стен и теплыми полами.

«Как мы видим на практике, только 20% клиентов приобретают элитную недвижимость с применением ипотечных программ. Люди, покупая такие объекты, мыслят другими категориями, они инвестируют в свое будущее, престижное окружение и статус», — рассказала Татьяна Богуш.

Также в ГК «Альянс» отметили, что ожидают появления новых премиальных проектов в Ростове-на-Дону. Впрочем, руководитель компании «Титул» Евгений Сосницкий полагает, что в ближайшие два года ждать серьезных изменений в этой категории на ростовском рынке не стоит.

«В 2024 году можно также спрогнозировать последовательное повышение цен на недвижимость премиальной категории в Ростове. Из-за того, что в донской столице локация таких объектов ограничена несколькими кварталами в центре города, появление новых предложений достаточно редко. Один из застройщиков целиком сделал свою маркетинговую компанию на том, что строит последний дом на ул. Пушкинской. Возможно, в будущем появятся новые локации, которые составят конкуренцию ул. Пушкинской, например, в Нахичевани, но это точно произойдет не в 2024 и не в 2025 году», — резюмировал Сосницкий.