Апарт-отели: доступный пассивный доход или скрытые риски

Фото: freepik

По мнению экспертов, апарт-отели в последние годы становятся одним из самых динамично развивающихся форматов недвижимости в России. Инвесторы все чаще обращают внимание на этот сегмент, который объединяет в себе преимущества жилых апартаментов и гостиничного бизнеса. Однако, как отметили РБК Краснодар/Ростов/Кавказ опрошенные эксперты рынка, чтобы вложения действительно оказались прибыльными, важно понимать, кто является целевой аудиторией и какие факторы определяют доходность.

По данным консалтинговой компании Core.xp, в первом полугодии 2025 года общий объем инвестиций в недвижимость в России составил 417 млрд руб., что почти на 40% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года. Наибольшее снижение наблюдалось в сегменте площадок под жилье (-49%) и в коммерческой недвижимости в целом (-12%). Среди причин падения: высокие ипотечные ставки, ужесточение кредитной политики и высокая ключевая ставка.

Эксперты Core.xp отмечают, что инвестиции в площадки под жилье снизились на 49%, до 92 млрд руб. на фоне падения спроса на рынке жилой недвижимости под влиянием высоких ипотечных ставок. При этом доля коммерческой недвижимости на фоне снижения инвестиций в площадки под жилье увеличилась на 11 п.п., до 78% в общем объеме инвестиций в недвижимость.

Граждане продолжают рассматривать покупку жилых и коммерческих помещений как стабильный способ сохранения капитала, поскольку вложение в недвижимость по-прежнему ассоциируется с надежностью и стабильностью. Покупка номера в апарт-отеле — это не только приобретение недвижимости, но и способ получать регулярный доход.

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько уточняет, что сегмент апарт-отелей с сервисными функциями и доверительным управлением стал особенно популярным среди девелоперов и покупателей недвижимости в последние 5 лет.

«Сегодня на Юге России в стадии строительства находится более 1,6 млн. кв. м таких объектов, с 2023 года объем вырос почти в три раза. Причем помимо Черноморского побережья России подобные проекты появляются и на горных курортах Северного Кавказа», — отметил Володько.

При этом он добавил, что высокие ставки по ипотечным кредитам и привлекательность банковских депозитов отразились на рынке курортной недвижимости, но глубина падения спроса в сегменте апарт-отелей существенно ниже, чем на традиционном рынке жилой недвижимости.

По данным Володько, в 2024 году на юге России было продано около 6,5 тыс. апартаментов, за восемь месяцев текущего года объем продаж составил более 3 тыс. Он не исключает, что по итогам текущего года число сделок сократится на 10-15% по сравнению с предыдущим.

Руководитель по продажам сети апарт-отелей Vertical Яна Лепешина подтверждает, что инвестиции в недвижимость — сегодня наиболее надежный инвестиционный инструмент по сравнению с такими активами, как акции, облигации и ценные бумаги, благодаря своему низкому уровню риска.

«Во время кризисов цены на квартиры и коммерческую недвижимость остаются устойчивыми, а иногда даже растут. Это связано с тем, что инфляция повышает спрос на жилье и офисные площади. Поэтому покупка готовой недвижимости — надежный вариант сохранить и увеличить капитал», — поясняет она.

По мнению эксперта по курортной недвижимости Евгения Ткачева, привлекательность инвестиций в апарт-отели обусловлена возможностью получать пассивный доход с минимальным участием инвестора, а также более понятной инвестиционной моделью по сравнению с жилой недвижимостью.

«Инвестиции в курортную недвижимость выбирают как опытные, так и начинающие инвесторы. Застройщики сейчас предлагают очень удобные программы расчета, включая рассрочку на длительное время, с возможностью перевода остатка долга в ипотеку. Плюс, как правило, данные лоты продаются с отделкой «под тапочки», то есть, полностью готовы для передачи управляющей компании», — отмечает он.

Апарт-отели изначально проектируются и строятся именно как гостиницы, что отражено в разрешительной документации. Деятельность апарт-отелей регламентируется законодательными нормами, применяемыми к гостиничному бизнесу, включая обязательную сертификацию, внесение сведений в федеральный реестр, прохождение процедуры присвоения звезд согласно установленным критериям.

«С 2014 года апарт-отели стали понятным инструментом сохранения и приумножения собственных средств для частных инвесторов. Порог входа относительно невысокий — от 4,5 млн руб., за счет небольшой площади номера. Зачастую гости много время проводят непосредственно в городе или в общих зонах апарт-отеля, а в номер приходят только лишь за тем, чтобы отдохнуть, поэтому строить большие номера не имеет экономического смысла», — отметила Яна Лепешина.

По ее словам, за счет сдачи помещений в аренду такие проекты могут приносить доход 9-11% годовых. Как правило, на этот уровень апарт-отели выходят на третий-пятый год работы, формируя в первые пару лет туристический поток для высокой загрузки номерного фонда.

Илья Володько также отмечает, что реальная операционная доходность инвестирования в подобные объекты находится на уровне 7-9% годовых, что представляет собой хорошую прибыль в текущих условиях. А с учетом роста стоимости недвижимости доходность проекта может кратно увеличиться.

«Учитывая, что в период макроэкономической стабильности средняя ставка по депозитам в России не превышает 4%, в долгосрочной перспективе покупка сервисных апартаментов является оправданной. Кроме того, дополнительную прибыль приносит рост стоимости недвижимости. С этим учетом совокупная доходность инвестирования может достигать 15-20% годовых», — пояснил эксперт.

Апарт-отель — это по своей сути гибрид жилого и гостиничного формата. В нем есть номера с собственной кухней, иногда с отдельной зоной для работы, но при этом гости получают сервис отельного уровня: уборку, ресепшен, охрану, доступ к инфраструктуре.

«Если посмотреть в целом на тех, кто покупает лоты в апарт-отелях для проживания, то чаще всего это владельцы крупного и среднего бизнеса или предприниматели, работающие удаленно. На юге апарт-отели инвесторы часто используют для собственного длительного проживания в межсезонье, когда поток туристов снижается», — отмечает Евгений Ткачев.

Яна Лепешина говорит, что жить в апарт-отеле удобно тем, кто ценит свободу и мобильность. Например, это туристы, которые приезжают на короткий срок и хотят чувствовать себя как дома или командировочные специалисты, которым удобнее жить не в стандартной гостинице, а в функциональном пространстве. Отдельная категория — digital nomads или так называемые цифровые кочевники: фрилансеры, блогеры, программисты, дизайнеры и фотографы, они в основном ведут удаленный образ жизни и ценят возможность совмещать работу, досуг и общение в одном месте.

«Фактически, апарт-отели формируют особый стиль жизни: они подходят тем, кто не готов привязываться к конкретному городу или офису, но хочет иметь собственный уютный уголок с современным сервисом», — добавила Яна Лепешина.

Модель выглядит следующим образом: инвестор становится владельцем конкретного апартамента и передает его в управление профессиональной компании. Управляющая компания занимается сдачей объекта в аренду — посуточно или на длительный срок, обеспечивая загрузку и сервис. Владелец получает доход в виде фиксированных выплат или процент от прибыли в зависимости от выбранной программы.

Преимущество такого формата в том, что инвестору не нужно самостоятельно искать арендаторов, решать вопросы с бронированием и ремонтом, общаться с жильцами или разбираться с мелкими бытовыми проблемами. Все эти задачи берет на себя управляющая компания.

Таким образом, инвестировать в апарт-отель — значит вложиться не просто в квадратные метры, а в готовый бизнес, где доходность зависит от уровня сервиса, концепции и качества управления.

Между тем, Илья Володько рекомендует внимательно подходить к оценке доходности будущего проекта.

«Одной из существующих проблем на рынке апарт-отелей являются неоправданно завышенные показатели планируемой операционной доходности, заявляемые девелоперами объектов. Часто она превышает 12-15%, а зачастую обещания продавцов могут быть выше 18-20%. Подобные показатели труднодостижимы», — отмечает Володько.

Евгений Ткачев подтверждает, что сегодня в рекламных и маркетинговых материалах застройщики зачастую завышают доходность, вводя в заблуждение инвесторов.

«Если вы увидите срок окупаемости 7-8 лет, скорее всего эти цифры будут недостижимы, а в рекламе будет сноска «не является публичной офертой», — добавил эксперт.

Эксперты отмечают, что выбирая объект для вложений, будущему инвестору важно учитывать ряд факторов, от которых напрямую зависит доходность.

Прежде всего — концепция апарт-отеля. Успешные проекты ориентируются на конкретную аудиторию. Например, на молодых специалистов, имеющих высокий доход. Для них создается современное пространство с коворкингами, образовательными залами, спортивной и культурной инфраструктурой, где можно не только жить, но и работать, учиться, отдыхать. По сути, это целый кластер для креативных людей, где образ жизни становится важнее квадратных метров.

Второй ключевой момент — опыт управляющей компании. Яна Лепешина отмечает, что эффективны апарт-отели, которые умеют гибко перестраивать бизнес-модель: работать и в посуточном, и в долгосрочном формате, поддерживать высокий уровень загрузки даже в низкий сезон. Это позволяет инвестору рассчитывать на стабильные выплаты без резких просадок.

Илья Володько также считает хорошим знаком для потенциального покупателя наличие в проекте профессионального гостиничного оператора. Это свидетельствует о серьезном подходе девелопера, который обеспечит более высокую загрузку апартаментов и, следовательно, доходность.

Евгений Ткачев также считает ключевыми параметрами, влияющими на доходность, — локацию и управление.

«Что касается управляющей компании и качества ее работы — эти данные придется искать самостоятельно либо обращаться к профильным специалистам. Важно помнить, что обязательства застройщика перед покупателем заканчиваются после сдачи апарт-отеля. Дальше у инвестора все отношения с управляющей компанией», — говорит он.

Яна Лепешина отмечает, что с 1 сентября 2025 года вступили в силу изменения, согласно которым, на каждый юридический адрес разрешается регистрация только одной управляющей компании. Это значит, что перед покупкой номера важно убедиться, какая компания управляет объектом. Раньше, по ее словам, нередко возникали ситуации, когда на одной площадке одновременно действовали сразу несколько управляющих компаний — две, три, пять и больше. Из-за отсутствия единой концепции управления качество сервиса падало, снижался престиж объекта и уровень дохода инвесторов.

Наконец, играет роль и размер апартаментов. Яна Лепешина отмечает, что малые по площади номера зачастую оказываются более доходными: они дешевле при покупке, а арендная ставка у них примерно сопоставима с большими. В результате инвестор получает более высокую доходность на вложенный рубль и на каждый квадратный метр.

Компания-застройщик предлагает инвестору приобрести номер в собственность. После оформления сделки управляющая компания берет объект под контроль и начинает его сдавать.

При этом, поясняет Ткачев, размер ежегодного дохода будет варьироваться от проекта к проекту и зависеть от среднегодовой загрузки, финансовой модели и работы управляющей компании.

Предусмотрены разные программы доходности — от гарантированных выплат до участия в прибыли. Например, инвестор может получать процент от общего дохода номера за вычетом комиссии управляющей компании (средства идут на зарплаты сотрудникам, привлечение гостей, оплату коммунальных услуг и поддержание объекта в рабочем состоянии) или за определенный период.

Что касается налогов, то владелец номера самостоятельно решает, каким образом удобно их платить. Он может выбрать одну из трех форм: как физическое лицо (НДФЛ), индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения или как юрлицо. Выбор конкретной формы влияет на размер налогов и порядок их уплаты.

Выбирая апарт-отель, эксперты рекомендуют обращать внимание на концепцию, опыт управляющей компании и юридическую прозрачность.

При этом не стоит исключать возможные риски.

«Это увеличение срока окупаемости, отсутствие ликвидности на вторичном рынке, когда некому продать, а также недостаточная информированность о расчетах между инвестором и управляющей компанией», — поясняет Евгений Ткачев.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен