Недвижимость юга России: когда ждать коррекции рынка

Фото: РБК Юг

Ключевыми факторами, влияющими на рынок недвижимости 2025 года, станут высокая ключевая ставка, высокая доля покупок за наличные и рост интереса к вторичному рынку и индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Такое мнение озвучил Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».

«Мы считаем, что доля вторичного рынка будет расти, как и доля ИЖС, что окажет давление на возможность МКД снижать цены. Четвертый тренд — высокая инфляция, а пятый — низкая покупательская способность. Тренд номер шесть — высокая доля семейной ипотеки и рассрочек в продажах МКД, при этом будет увеличиваться объем сделок с рассрочкой и на вторичном рынке. Тренд седьмой — покупательская способность будет влиять на проекты, планировки и фасады домов», — перечислил он.

Эксперт спрогнозировал небольшой рост цен на жилье в 2025 году. При этом стоимость вторичной недвижимости будет расти немного быстрее, догоняя первичный рынок.

Кирилл Холопик, руководитель аппарата Национального объедения застройщиков жилья и Единого ресурса застройщиков, рассказал, что объем ввода жилья в текущем году не будет падать. Анализ проектных деклараций застройщиков на 1 февраля 2025 года показал, что российские девелоперы планируют в текущем году сдать на 12% больше жилья. Тенденция характерна и для южных регионов.

«Наш расчет по состоянию на 1 февраля, к нашему удивлению, показал, что застройщики планируют сдать 43 млн кв. м жилья. Это больше, чем в прошлом году. Соответственно, спад будет начинаться с 2026 года. <…> Краснодарский край планирует сдать на 8% больше, Ростовская область — на 42%», — прокомментировал Холопик.

По его словам, Краснодарский край и Ростовская область отстают по средней площади квартир (45,6 и 46,5 кв. м., соответственно, против 49 кв. м в среднем по РФ) и потребительским качествам новостроек.

«По потребительским качествам в России средняя новостройка набирает 28,3 балла, в Краснодарском крае — 25,6 балла, в Ростовской области — 25,9 балла. Качество новостроек на юге чуть ниже, чем по стране. Скорость строительства в России составляет 31,3 месяца, в Краснодаре — 35,6 месяца, а в Ростовской области — 24,9 месяца. По уровню конкуренции Ростовская область занимает 27 место, Краснодарский край — 47 место. А по открытости для иногородних застройщиков — Ростов в числе лидеров: 58% застройщиков из других регионов», — сообщил он.

В 2025 году участники рынка продолжают фиксировать рост доли межрегиональных сделок. Как отметил руководитель направления по работе с партнерами экосистемы недвижимости «Метр квадратный» в Краснодаре Никита Новик, доля таких сделок на платформе в целом по России увеличилась с 32-36% в 2023-2024 годах до 40% в 2025 году. В Краснодарском крае чаще всего вторичное жилье покупают жители Москвы и Московской, Ростовской, Свердловской, Кемеровской, Белгородской областей и Красноярского края. На первичном рынке Москва занимает долю в 7% от общего числа межрегиональных сделок в крае, на втором месте — Крым, на третьем — Московская область и ДНР. А сами краснодарцы больше всего сделок совершают в Москве, Адыгее и Московской области.

«Мы видим, что межрегиональный сегмент никуда не уходит. Меняются регионы-покупатели, но в целом в Краснодарском крае это будет только набирать обороты. Инвестиционная привлекательность все еще является основной причиной покупки, кроме того, в край съезжается большое количество студентов из соседних регионов, которым тоже надо где-то жить», — пояснил Новик.

Девелоперы Юга намерены в 2025 году продолжить региональную экспансию. Директор по продажам в ЮФО Dogma Алексей Смирнов сообщил, что в 2025 году компания планирует расширять географию проектов. В январе стартовали продажи в новом регионе — Ленинградской области, намечены стройки в Ростове-на-Дону и Москве. По словам Смирнова, темпы строительства жилья не будут снижаться. «Я не думаю, что темпы строительства будут падать, скорее, будет замедляться выход стартов новых проектов», — прокомментировал он.

Планы на освоение новых регионов подтвердил и Артем Кислица, директор «Инсити Девелопмент». «В перспективе на 2025 год у нас также остается освоение новых территорий в других регионах нашей страны. В Краснодаре помимо комплексного развития территорий идет реализация трамвайной ветки для наших микрорайонов и всего города в целом», — отметил Кислица.

Евгений Панасенко, директор по стратегическим инвестициям компании AVA, обратил внимание на то, что холдинг уже реализует проекты в большом количестве регионов — Краснодарском крае, Санкт-Петербурге, Алтае, Москве, Ставрополе. Он считает, что в текущем году кардинального падения в строительной отрасли региона не произойдет, изменения в части объемов ввода жилья возможны позднее.

«В 2025 году грандиозных падений в отрасли не будет. Но в 2026-2027 годы девелоперы будут очень внимательно присматриваться к ситуации на рынке. Скорее всего произойдет коррекция, если не будет каких-то дополнительных инициатив», — резюмировал Евгений Панасенко.

Не менее активно растет рынок недвижимости Республики Адыгея, отметил директор Группы компаний «Победа» Юрий Поляков. К началу 2025 года компанией было завершено строительство трех жилых комплексов в регионе.

«Республика развивается семимильными шагами, очень много ключевых новых объектов, планируемых к строительству в ближайшие годы. Уже в 2025 году приступим к строительству детского дошкольного учреждения в Майкопе, что на 2 года раньше запланированного срока. Не будут снижаться и темпы строительства и иной инфраструктуры. Что же касается ситуации на рынке, то у всех проблемы одни и те же, и сложности тоже», — считает он.

Взаимоотношение застройщиков и региональных властей остается той задачей, над решением которой должны работать обе стороны. Есть вопросы и к недостаточному уровню развития инфраструктуры в ряде малых и средних городов Краснодарского края, считает Олег Колмычек, руководитель Ассоциации застройщиков Краснодарского края и Республики Адыгея.

«Ассоциация в 2025 году усилит диалог с органами власти. В том числе и потому, что первый вопрос, с которым к нам обращались наши участники: вопросы согласования документации и прохождения экспертиз», — рассказал он.

На базе ассоциации будет внедряться практика применения механизма КРТ во взаимодействии с органами власти. «Можно начать с Краснодара, сейчас, к сожалению, в крае преобладает КРТ по инициативе застройщиков, а не органов власти», — сообщил он.

Основатель консалтингового бюро «Жилин. Эксперт» Александр Жилин полагает, что одной из основных задач рынка на Юге в ближайшее время станет улучшение качества продукта. В 2025 году девелоперам придется работать и перестраивать внутренние команды.

«Люди сегодня «наелись» квадратных метров уже, просто так новые не продашь. Сейчас надо разрабатывать по-настоящему, вдумчиво. Но улучшение продукта — это не значит его удорожание. Если разработали продукт правильно, то уменьшаются расходы на маркетинг, рекламу», — заключил эксперт.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен