Отложенный эффект: участники рынка и эксперты о ситуации с ИЖС на Юге

Фото: freepik

По словам опрошенных РБК Ростов участников рынка и экспертов, на юге России тенденция обратная: цены растут на стройматериалы и готовое жилье. В совокупности со сложностями при реализации программы семейной ипотеки такая ситуация может привести в текущем году к снижению спроса на ИЖС на 15-20%.

По данным маркетингового агентства BusinesStat, в ЮФО снижения цен на строительные материалы в 2025 году не происходило, более того, по большинству позиций рост относительно 2024 года составил 5-15%. Так, стоимость цемента выросла на 11-12%, кирпич подорожал примерно на 10%, рост по бетону и стеновым блокам составил до 20%.

«Спрос на строительные материалы сохраняется на высоком уровне, что, в свою очередь, обуславливает рост цен на них», — отмечает аналитик агентства Александр Сазонов.

Эти данные подтверждает и большинство южнороссийских производителей. Краснодарский блочный завод производит и поставляет в южные регионы керамзитовые и керамзитобетонные строительные блоки. По словам представителя предприятия, цены на сырье для производства блоков поднимаются каждый месяц.

«В прошлом году покупали цемент по 8,5 тыс. руб. за тонну, сейчас — по 9,7 тыс. руб., керамзит подорожал с 2,1 тыс. до 2,7 тыс. руб. за тонну. У нас наценка минимальная, зарабатываем 2-3 рубля с каждого блока и, конечно, в убыток работать не можем», — говорит он.

С начала 2025 года повысила отпускные цены на свою продукцию и группа компаний «Донской Кирпич», производственные площадки которой расположены в Ростовской области. В свою очередь производитель газоблоков и арматуры компания «Донской газобетон» пока держит цены на уровне 2024 года.

«Ожидаем повышения в ближайшее время. Пара недель и ценники на рынке стройматериалов взлетят вверх, поскольку начинается строительный сезон и спрос на материалы растет», — рассказали в компании.

Дальнейшего роста цен на строительные материалы ожидают и риэлторы. По словам руководителя агентства недвижимости AH Immobily Алексея Олейникова, при текущей ставке рефинасирования 21% годовых банки кредитуют бизнес под 25-30% годовых, говорить в этой ситуации о снижении цен не приходится.

«Стройматериалы будут дорожать и дальше. Между поднятием ключевой ставки «в моменте» и увеличением себестоимости производства есть определенный временной лаг — порядка 6-8 месяцев. Как раз в этом году строительный рынок столкнется с последствиями длительного периода высокой ключевой ставки, которые окажут влияние и на цену стройматериалов», — считает он.

По данным BusinesStat, несмотря на высокие процентные ставки по рыночной ипотеке и сокращение количества доступных программ льготного кредитования, объем жилищного строительства за первый квартал 2025 года в ЮФО вырос на 35% относительно аналогичного периода предыдущего года. Такая же ситуация сложилась и в сегменте индивидуального жилищного строительства. Согласно отчету Росстата, объем ввода индивидуальных домов увеличился в первом квартале в округе на 25% и превысил 3,17 млн кв.м.

Вместе с ростом спроса на южнороссийском рынке ИЖС растут и цены на дома.

«Цены сейчас на 10-15% выше уровня 2024 года. Девелоперам приходится их индексировать, поскольку они платят банкам комиссию», — говорит Артем Панасенко, основатель ГК «Премьер», которая является застройщиком коттеджных поселков в Ростовской области.

«Я не вижу падения цен на недвижимость. Если это хорошие ликвидные объекты, то их забирают сразу, если распродать быстро не получается, то цены, в лучшем случае, замораживаются. Вероятно, что во второй половине 2025 года и в будущем году цены на недвижимость, включая индивидуальные дома, продолжат расти. Ситуация такая же, как на рынке стройматериалов», — отмечает Алексей Олейников.

По данным агентства «Дон-МТ-Недвижимость», наиболее востребованная площадь частных домов на юге колеблется в диапазоне 85-100 кв.м. В настоящее время цены на кирпичные дома с предчистовой отделкой начинаются от 60-65 тыс. руб. за 1 кв. м.

По словам Алексея Олейникова, чтобы понять итоговую цену дома, нужно учитывать стоимость земельного участка, на котором он строился, а также подключение к коммуникациям.

«60-65 тыс. за квадрат — это голая «коробка», дом с участком и коммуникациям стоит 100-120 тыс. руб./кв. м. Два года назад можно было уложиться в 100 тыс. руб., причем уже с отделкой, стоимость которой составляет 25-30 тыс. руб. за 1 кв.м. Цена же строительства «коробки» пару лет назад не превышала 50-52 тыс. руб. за 1 кв. м», — поясняет эксперт.

Ситуация на рынке ИЖС в Ростовской области существенно отличается от других субъектов ЮФО. Дон оказался единственным южнороссийским регионом, который с начала 2025 года снизил темпы индивидуального жилищного строительства — ввод частных домов по итогам первого квартала сократился на 13% к январю-марту предыдущего года, до 557,2 тыс. кв. м.

«Очень много частных домов в области строят на продажу — объект построили, ввели, а дальше ищут покупателей на него. В 2024 году продажи в этом сегменте рынка просели, отсюда и реакция застройщиков, которые стали меньше строить. История может повториться и в этом году — зачем строить новое жилье, если не получается продать уже готовые объекты?», — комментирует ситуацию руководитель AH Immobily.

«Объем строительства индивидуальных домов в Ростовской области снизился. Дома на продажу сейчас строят меньше, чем в 23-24 годах», — соглашается Артем Панасенко.

Эксперты отмечают и другие факторы, которые влияют на снижение спроса на частные дома в регионе. Так, максимальный размер кредита в рамках «Семейной ипотеки» составляет 6 млн руб. В Ростове-на-Дону заемщики не укладываются в этот лимит, учитывая возросшую стоимость земельных участков, поэтому большинство сделок идет с объектами за пределами донской столицы.

Еще один фактор — запуск нового механизма ипотечного кредитования в ИЖС, связанного с переходом на счета эскроу. Ранее частные дома можно было строить по льготной ипотеке без привлечения подрядчиков, в настоящее время кредит под ИЖС можно получить при условии заключения договора со строительной организацией с использованием счетов эскроу.

В этой ситуации объем кредитования на приобретение и строительство частных домов в начале 2025 года существенно снизился. По словам Алексея Олейникова, часть застройщиков пока не понимают, как работать в этих условиях, а кого-то такая схема не устраивает принципиально.

Эксперт прогнозирует, что в текущей ситуации при высокой ключевой ставке и комиссиях банков за семейную ипотеку спрос на индивидуальные дома в 2025 году может существенно снизиться.

«Падение может быть на 15-20% год к году. Если ситуация начнет меняться, на строительную отрасль обратят внимание и будет работать проектное финансирование, то интерес к недвижимости, включая ИЖС, начнет восстанавливаться», — говорит Алексей Олейников.

Оперативные новости и важная информация — в Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен