Будущее стройки: как будет развиваться рынок недвижимости ЮФО в 2023 году

Фото: unsplash

На строительный рынок Юга России повлияла геополитическая ситуация в стране, в то же время за счет своего географического положения он по-прежнему остается привлекательным для инвесторов.

При этом основная доля южных новостроек сосредоточена в Краснодарском крае. Так, в 2022 году на Кубани сдано свыше 7,6 млн кв. м жилья — на 20,8% больше, чем годом ранее. По данному показателю Кубань заняла первое место после Московской области.

В первом квартале 2023 года введено в эксплуатацию 1,86 млн кв. метров, согласно данным Росстата, при этом ввод многоквартирных домов застройщиками составил 626,9 тыс. кв. метров, что на 23,1% больше аналогичного значения за тот же период 2022 года. По мнению экспертов, динамика в основном связана с увеличением доли проектов комплексного развития территорий — в результате строятся большие микрорайоны по принципу «город в городе» со всей необходимой транспортной и социальной инфраструктурой для комфортной жизни.

Объемы возводимого в данный момент жилья застройщиками также свидетельствуют об активной деятельности девелоперов на Юге. Согласно данным ДОМ.РФ, по этому показателю Кубань с 8,8 млн кв. метров занимает второе место после Москвы. В Ростовской области сейчас возводится 2,6 млн кв. м жилья, в целом в ЮФО — 14 млн кв. метров, на Северном Кавказе — 2,4 млн кв. м.

Перспективы дальнейшего строительства обусловлены по-прежнему ограниченными возможностями россиян в части инвестиций в зарубежную недвижимость, а также путешествий в другие страны. Рынок ЮФО будут поддерживать как инвесторы, так и жители других регионов России, решившие переехать на постоянное жительство в ЮФО или работающие удаленно. Недвижимость в регионах Юга России будет востребована, сейчас это одно из самых надежных вложений.

«Мы продолжаем наблюдать повышенный спрос на недвижимость на Юге России, как от местных покупателей, так и от клиентов из других регионов. При этом потребительские предпочтения меняются, покупатели все больше ориентируются на готовые решения, квартиры с ремонтом и меблировкой, поскольку это позволяет им экономить силы и время. Также можно отметить высокую долю иногородних покупателей недвижимости. В зависимости от локации она в крае может составлять от 50 до 90%», — рассказала Ольга Нарт, коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия».

«Жилищное строительство Краснодара и Краснодарского края будет развиваться заявленными темпами, — считает Евгения Тодорова, директор по маркетингу ГК ТОЧНО. — Они уже очень велики, если посмотреть на выданные разрешения на строительство, на опубликованные проектные декларации — речь идет о миллионах квадратных метров ежегодно. Соответственно, в ближайшие годы этот темп будет только увеличиваться».

Сегодня девелоперы озабочены тем, как поддержать спрос на новостройки. Растет себестоимость строительства, растут и цены, в отличие от покупательской способности населения. По информации ЦИАН, с февраля 2022 года по апрель 2023 года стоимость строительства, согласно данным проектных деклараций на ЕИСЖС, выросла в среднем по субъектам ЮФО и СКФО на 41%.

«Расходы девелоперов на строительство увеличиваются, что также стало одной из причин роста цен на жилье на первичном рынке, помимо роста спроса благодаря льготному кредитованию. В ЮФО активно ведется строительство за счет наличия курортной недвижимости, которая пользуется спросом в том числе и у инвесторов. Но проблема — в опережающем росте цен на жилье в сравнении с доходами населения, что также ограничивает спрос. Поэтому предпосылок для дальнейшего существенного роста цен нет, несмотря на удорожание строительства. Это не единственный фактор, определяющий динамику цен. Важнее — уровень спроса и предложение», — считает Виктория Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики».

По прогнозам СК DOGMA, в течение текущего года в индексации стоимости жилья произойдет незначительный скачок — максимум до уровня 10%. «Это будет связано только с органическим ростом стоимости квадратного метра, так как строительство от котлована до полностью сданного дома «под ключ» естественно сохраняет существенную разницу. В целом по рынку мы не ожидаем сильного скачка цен, так как он уже произошел ранее с переходом на эскроу-счета и запуском субсидированных программ», — пояснил директор коммерческого департамента СК DOGMA Павел Петров.

Несмотря на привлекательность южнороссийских новостроек для покупателей со всей страны, все опрошенные эксперты отмечают, что основным финансовым инструментом поддержания спроса на новостройки остается льготная ипотека, в частности семейная, а также специальные программы от застройщиков.

«Доля сделок с использованием ипотеки в Краснодарском крае доходит уже до 90%. Благодаря поддержке государства, клиенты покупают квартиры с низкими субсидированными ставками. Например, те ставки, которые остаются — 4,5-5% — оказываются ниже уровня инфляции. Соответственно, у клиентов остаются весьма комфортные ежемесячные платежи по кредитам. Также мы наблюдаем рост доли сделок с использованием маткапитала — на них приходится более 30% проданного жилья», — отметил Павел Петров.

При этом, по его словам, стоимость квартир в Краснодарском крае уже превышает возможности оформления их в рамках государственных ипотечных программ с минимальным первым взносом 15% и кредитным лимитом в 6 млн рублей.

«Хотелось обратить внимание федеральных властей на проблематику быстрорастущего рынка недвижимости и необходимости увеличения лимита для реализации квартир площадью от 55 кв. метров, которые подходят многодетным семьям с двумя и более детьми», — добавил Павел Петров.

«Сейчас средняя цена на рынке первичного жилья более — менее стабильна, однако именно в этот период времени, когда люди перестают «сметать» с рынка все подряд, особую актуальность обретает качество жилых комплексов, и застройщики, которые реализуют интересные проекты, будут значительно выигрывать у тех, кто об этом не позаботился ранее. То есть с точки зрения цены стоит отталкиваться не от общей картины, а от конкретных жилых комплексов, застройщиков и районов городов», — рассказал Алексей Олейников, руководитель АН «Immobilу».

.С этим согласны и в «МСК», отмечая повышенный интерес к новым проектам, которые отличаются от ранее анонсированных и запущенных в своем наполнении. Между первой очередью строительства новинки и последней очередью жилого комплекса в работе люди выбирают преимущественно первый вариант (при условии схожих сроков сдачи, локации и цены квадрата). Это значит, что в дальнейшем потребитель будет все больше отдавать предпочтение тем ЖК, в которых вопрос внутренней инфраструктуры максимально проработан.

Что касается девелоперского продукта, то эксперты отмечают тенденцию на оптимизацию площадей, поскольку цена за квадратный метр ощутимо выросла в последние годы. «За счет эффективной работы с планировочными решениями и избавления неиспользуемых транзитных или малофункциональных квадратных метров девелоперы стараются сделать свой продукт более привлекательным. Соответственно, сделать средний чек покупки более доступным для покупателя», — делает вывод Евгения Тодорова.

Руководитель отдела продаж ГК «Доннефтестрой» Светлана Ильина подтвердила, что застройщики стараются выводить оптимальный девелоперский продукт по цене и по площади, так как цена «квадрата» все еще остается высокой для среднестатистического потребителя. Потенциальный покупатель выбирает квартиры с рациональным планировочным решением, чтобы максимально извлечь из метража квартиры полезную площадь. Также она рассказала, что в Ростове площадки под КРТ формируются достаточно оперативно.

«Сейчас складывается ситуация, при которой застройщикам крайне важно пополнять свои земельные банки с заделом на будущее, чтобы оставаться в повестке градостроительной политики города. Рынок жилищного строительства в Ростове-на-Дону продемонстрирует высокие темпы по запуску новых проектов благодаря комплексному развитию территорий. Осваивать перспективные площадки будут как игроки регионального рынка, так и крупные федеральные игроки», — сообщила Ильина.

Так, в Ростов заходит ГК «Самолет», который начал осваивать на Левом берегу территорию площадью 130 га. «Сейчас мы проводим изыскания, работаем с инженерными коммуникациями, готовим пакет документов для масштабного инвестпроекта. В 3-4 квартале следующего года уже сможем выйти на этап строительных работ», — рассказал руководитель по развитию в регионах ГК «Самолет» Виктор Рязанов.

«Спрос на новостройки сохранится на прежнем уровне с возможными небольшими колебаниями», — считает руководитель объединения «ВКБ-Новостройки» Сергей Геращенко.

По его словам, в последнее время спрос немного сжался, но не критично, и будет развиваться наиболее активно на Черноморском побережье, в Краснодаре и городах, входящих в Краснодарскую агломерацию. В то же время отмечается новое строительство и в малых городах Кубани — Армавир, Крымск, Приморско-Ахтарск, Тихорецк, а также Майкоп.

«Мы также строим объекты в этих городах. При этом мы сохранили большие объемы строительства в Ростове — здесь сейчас цены ниже, чем в Краснодаре, и в Ростов сместился спрос людей, которые выбирают переезд на юг. Кроме того, поддержанию для нас высоких объемов строящегося жилья в Ростове способствует и наш земельный банк — в Суворовском жилом районе он позволяет нам строить еще лет 20», — сказал Сергей Геращенко.

Подобная стратегия и у ГК ТОЧНО. «Для нашей компании приоритетным является развитие в домашнем регионе. По-прежнему, сосредоточием основного объема предложений остается Краснодар, его агломерация. Мы намерены усиливать свои позиции на рынке края — у нас уже есть несколько проектов, которые находятся за пределами Краснодара, в небольших городах и населенных пунктах — Армавир, Тихорецк, станица Динская. И мы будем развивать малые города и сельские населенные пункты, поскольку понимаем, что спрос на качественную новую недвижимость растет как со стороны местного населения, так и со стороны приезжающих в край новых жителей», — отметили в компании.

Кроме того, в ГК ТОЧНО отметили, что одним из направлений, на которое компания смотрит с потенциалом для развития — это курортная недвижимость, где у организации в различных стадиях проектирования находится ряд объектов.

Как у застройщиков, так и покупателей появляется интерес и к туристическим центрам притяжения: небольшим курортным городам и поселкам как на Черноморском побережье, так и в районе предгорий Кубани, Адыгеи и Северного Кавказа.

«С точки зрения развития Кавказа нужно выделить Майкоп, где сейчас идет строительство аэропорта, и территорию до курортов Лаго-Наки. Власти рассчитывают на увеличение турпотока туда вдвое после завершения проекта. С того момента, как построят аэропорт, Майкоп получит новое дыхание. Новые объекты будут строиться по окружности, вокруг существующей инфраструктуры, и это также будут интересные проекты с применением КРТ, которые будут отвечать новейшим требованиям рынка», — считает Евгений Ткачев, руководитель федеральной программы «Семейный капитал».

Что касается Черноморского побережья, то застройщики ждут генеральные планы городов, хотя уже сейчас виден наметившийся тренд в Сочи на переориентирование застройщиков под строительство апартаментов и гостиничных комплексов.

«Это логично для развития курортных городов, когда они переформатируются под развитие туризма в федеральном масштабе. Поэтому по этим городам в ближайшее время следует ожидать бум строительства инфраструктурных объектов, а также сервисных апартаментов и гостиничных комплексов», — уверен директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.

В долгосрочной перспективе спрос на недвижимость Сочи прогнозируется стабильно высоким и будет ограничен в основном дефицитом качественного предложения и завышенным уровнем цен.

«Именно последний фактор в совокупности с постепенным насыщением рынка «традиционных» курортов Сочи приведет к смещению спроса в другие менее популярные локации. Высока вероятность появления новых качественных проектов и за пределами Сочи, в смежных локациях: Лазаревское, Якорная щель, Лоо, Туапсе и других, — считает региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. — Этому будет способствовать постепенное инфраструктурное развитие территорий, в том числе улучшение транспортной доступности курортов».

Другие материалы читайте в новом номере журнала РБК+Юг